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Appartement à Avon (77)

VilleAvon (77)
Surface67m²
Coût Total167 000€
Loyer Annuel11 635€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 940,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à Avon (77) - Vends, dans la résidence les Fougères à Avon (77) , jouxtant Fontainebleau, mon appartement de 4 pièces avec grand balcon (67m2). Il se trouve au 6eme étage . Il est dans un immeuble au pied de la forêt et à 10' de la gare. Appartement lumineux, bien exposé et idéal pour famille. Les photos ne sont pas celles du moment car tout est en train d'être refait. Tout sera prêt pour un achat potentien dès juillet 2026. Je me tiens à votre disposition pour toute question sur ce bien. Prix de vente très correct pour ce beau 4 pièces.

Ville : Avon
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77210
Coordonnées : 48.420050, 2.734100
Total : 167 000€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 26 600€
Valeur du bien : 156 600€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 14.47€/m²/mois
Fourchette : 11.71€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11635€/an
Fourchette totale : 785€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 9414€ - 14380€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 241,38 €/m²
Basé sur :214 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 172 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-20 172€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-16 828€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 862,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 675,07€
Coût de l'assurance :14 195,00€
Taxe foncière : 1 163,52€/an
Soit par mois : 96,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 969,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 600 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5200€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 635 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 721 €
Revenus locatifs : +11 635 €
Charges déductibles : -33 721 €
Résultat foncier Année 1 : -22 086 €(Déficit de 22 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 121 €/an
Revenus locatifs : +11 635 €
Charges déductibles : -7 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 686.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 635 €33 727 €5 395 €-22 092 €21 400 €692 €692 €
211 868 €6 981 €5 250 €4 887 €---
312 105 €6 830 €5 099 €5 275 €---
412 347 €6 675 €4 943 €5 673 €---
512 594 €6 514 €4 783 €6 080 €---
612 846 €6 348 €4 617 €6 498 €---
713 103 €6 176 €4 445 €6 927 €---
813 365 €5 999 €4 268 €7 366 €---
913 632 €5 816 €4 084 €7 817 €---
1013 905 €5 626 €3 895 €8 279 €---
1114 183 €5 431 €3 700 €8 752 €---
1214 467 €5 229 €3 497 €9 238 €---
1314 756 €5 020 €3 289 €9 736 €---
1415 051 €4 804 €3 073 €10 247 €---
1515 352 €4 581 €2 850 €10 771 €---
1615 659 €4 351 €2 620 €11 308 €---
1715 973 €4 113 €2 382 €11 859 €---
1816 292 €3 867 €2 136 €12 425 €---
1916 618 €3 613 €1 882 €13 004 €---
2016 950 €3 351 €1 620 €13 599 €---
2117 289 €3 080 €1 349 €14 209 €---
2217 635 €2 800 €1 069 €14 835 €---
2317 988 €2 510 €779 €15 477 €---
2418 348 €2 211 €480 €16 136 €---
2518 714 €1 902 €171 €16 812 €---
TOTAL372 679 €147 558 €77 675 €225 121 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 443 €-6 420 €+8 863 €
2+2 443 €+1 259 €+1 184 €
3+2 443 €+1 582 €+861 €
4+2 443 €+1 702 €+741 €
5+2 443 €+1 824 €+619 €
6+2 443 €+1 949 €+494 €
7+2 443 €+2 078 €+365 €
8+2 443 €+2 210 €+233 €
9+2 443 €+2 345 €+98 €
10+2 443 €+2 484 €-41 €
11+2 443 €+2 626 €-183 €
12+2 443 €+2 771 €-328 €
13+2 443 €+2 921 €-478 €
14+2 443 €+3 074 €-631 €
15+2 443 €+3 231 €-788 €
16+2 443 €+3 392 €-949 €
17+2 443 €+3 558 €-1 115 €
18+2 443 €+3 727 €-1 284 €
19+2 443 €+3 901 €-1 458 €
20+2 443 €+4 080 €-1 637 €
21+2 443 €+4 263 €-1 820 €
22+2 443 €+4 451 €-2 008 €
23+2 443 €+4 643 €-2 200 €
24+2 443 €+4 841 €-2 398 €
25+2 443 €+5 044 €-2 601 €
Total+61 075 €+67 536 €+-6 461 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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