Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface79m²
Coût Total191 480€
Loyer Annuel15 414€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 886,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 11/13 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition est

Découvrez ce bel appartement 3 pièces de 79,72 m² Loi Carrez situé au 11ème étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur à Sarcelles. Traversant et baigné de lumière, il offre une entrée avec rangements, un spacieux séjour avec vue dégagée, une cuisine indépendante, trois chambres, une salle de bains ainsi qu'un WC séparé.

Vous apprécierez ses prestations confortables : double vitrage PVC, volets roulants, chauffage collectif au sol et cave privative en sous-sol.

Idéalement situé à proximité des commerces, écoles et transports, ce bien est parfait pour une famille ou un investissement de qualité.

À découvrir rapidement avec l'agence Sixième Avenue Saint-Brice.

Copropriété de 150 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3852.00 euros. USMAN MIAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.978400, 2.373306
Total : 191 480€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 30 560€
Valeur du bien : 179 560€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15414€/an
Fourchette totale : 938€ - 1758€/mois
Fourchette annuelle : 11261€ - 21099€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 11.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 840,22 €/m²
Basé sur :218 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 377 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :+3 623€ (+2.5%)
Marge achat-revente :-46 103€ (-31.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :961,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 017,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 023,27€
Coût de l'assurance :16 754,50€
Taxe foncière : 1 541,41€/an
Soit par mois : 128,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 321,00€/mois
Soit par an : 3 852,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 284,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 466,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 560 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage collectif: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète de cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète de salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 414 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 541 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 852 €/an
Calcul : 321 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 298 €
Revenus locatifs : +15 414 €
Charges déductibles : -43 298 €
Résultat foncier Année 1 : -27 884 €(Déficit de 27 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 738 €/an
Revenus locatifs : +15 414 €
Charges déductibles : -12 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6484.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 414 €43 305 €6 681 €-27 891 €21 400 €6 491 €6 491 €
215 722 €12 570 €6 507 €3 152 €--3 339 €
316 037 €12 390 €6 326 €3 647 €---
416 358 €12 203 €6 139 €4 155 €---
516 685 €12 009 €5 945 €4 676 €---
617 018 €11 808 €5 745 €5 210 €---
717 359 €11 600 €5 537 €5 758 €---
817 706 €11 385 €5 321 €6 321 €---
918 060 €11 162 €5 098 €6 898 €---
1018 421 €10 931 €4 867 €7 491 €---
1118 790 €10 691 €4 628 €8 098 €---
1219 165 €10 443 €4 380 €8 722 €---
1319 549 €10 186 €4 123 €9 362 €---
1419 940 €9 920 €3 857 €10 019 €---
1520 339 €9 645 €3 581 €10 694 €---
1620 745 €9 359 €3 296 €11 386 €---
1721 160 €9 063 €3 000 €12 097 €---
1821 583 €8 757 €2 693 €12 827 €---
1922 015 €8 440 €2 376 €13 576 €---
2022 455 €8 111 €2 047 €14 345 €---
2122 905 €7 770 €1 707 €15 134 €---
2223 363 €7 417 €1 354 €15 945 €---
2323 830 €7 052 €988 €16 778 €---
2424 306 €6 673 €610 €17 633 €---
2524 793 €6 281 €218 €18 511 €---
TOTAL493 718 €279 173 €97 023 €214 545 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 545 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 237 €-6 420 €+9 657 €
2+3 237 €0 €+3 237 €
3+3 237 €+93 €+3 144 €
4+3 237 €+1 246 €+1 991 €
5+3 237 €+1 403 €+1 834 €
6+3 237 €+1 563 €+1 674 €
7+3 237 €+1 728 €+1 509 €
8+3 237 €+1 896 €+1 341 €
9+3 237 €+2 069 €+1 168 €
10+3 237 €+2 247 €+990 €
11+3 237 €+2 430 €+807 €
12+3 237 €+2 617 €+620 €
13+3 237 €+2 809 €+428 €
14+3 237 €+3 006 €+231 €
15+3 237 €+3 208 €+29 €
16+3 237 €+3 416 €-179 €
17+3 237 €+3 629 €-392 €
18+3 237 €+3 848 €-611 €
19+3 237 €+4 073 €-836 €
20+3 237 €+4 303 €-1 066 €
21+3 237 €+4 540 €-1 303 €
22+3 237 €+4 784 €-1 547 €
23+3 237 €+5 033 €-1 796 €
24+3 237 €+5 290 €-2 053 €
25+3 237 €+5 553 €-2 316 €
Total+80 925 €+64 364 €+16 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →