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Maison - 6 pièce(s) - 176 m²

VilleÉcueillé (36)
Surface176m²
Coût Total194 640€
Loyer Annuel13 539€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 585,23 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA ECUEILLE, DOUGDAG Mouna (EI) Venez découvrir sans délai cette grande maison de caractère en pierre, au coeur du bourg et au pied de tous les commerces, écoles et collège.Cette maison vous offre des pièces spacieuses, une belle hauteur sous plafond et beaucoup de charme, avec jardin et dépendances sans vis à vis. Au RDC : un couloir d'entrée qui dessert un double salon/séjour, une cuisine et arrière cuisine, une chambre, une salle d'eau et l'accès au garage, jardin et dépendances.A l'étage : un couloir qui dessert 4 chambre et une salle d'eau.Une pompe à chaleur neuve et un chauffe-eau thermodynamique/solaire assurent le chauffage central et les besoins en eau chaude. Les gros oeuvres sont en bon état, travaux de rafraichissement et aménagement à prévoir. Une question? N'hésitez pas à m'appeler ou m'envoyer un mail via la messagerie instantanée.Annonce proposée par votre agent commercial inscrit au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 904 157 450 " Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ". " Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ".

Numéro de mandat : 110690

Ville : Écueillé
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36240
Total : 194 640€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 83 400€
Valeur du bien : 186 400€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13539€/an
Fourchette totale : 860€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 10319€ - 17765€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :843,37 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 433 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-45 433€ (-30.6%)
Marge achat-revente :-46 207€ (-31.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :77,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 063,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 140,23€
Coût de l'assurance :23 356,80€
Taxe foncière : 1 353,93€/an
Soit par mois : 112,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 128,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 176,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante pour assurer un chauffage efficace
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 176 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et optimisation du chauffe-eau thermodynamique/solaire existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration des performances énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 400 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 800€
    Isolation combles: 176 m² × 50€/m² = 8800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur:11 000€
    Remplacement pompe à chaleur: 1 système × 11000€ = 11000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000€
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 5 chambres × 300€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Écueillé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 539 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 640 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 934 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 628 €
Revenus locatifs : +13 539 €
Charges déductibles : -92 628 €
Résultat foncier Année 1 : -79 089 €(Déficit de 79 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 228 €/an
Revenus locatifs : +13 539 €
Charges déductibles : -9 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57688.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 539 €92 634 €6 946 €-79 095 €21 400 €57 695 €57 695 €
213 810 €9 055 €6 767 €4 755 €--52 940 €
314 086 €8 869 €6 581 €5 217 €--47 723 €
414 368 €8 677 €6 388 €5 691 €--42 032 €
514 655 €8 477 €6 189 €6 179 €--35 853 €
614 948 €8 270 €5 981 €6 679 €--29 174 €
715 247 €8 055 €5 767 €7 193 €--21 982 €
815 552 €7 832 €5 544 €7 720 €--14 262 €
915 863 €7 602 €5 313 €8 262 €--6 000 €
1016 181 €7 362 €5 074 €8 818 €---
1116 504 €7 114 €4 826 €9 390 €---
1216 834 €6 857 €4 569 €9 977 €---
1317 171 €6 591 €4 303 €10 580 €---
1417 515 €6 314 €4 026 €11 200 €---
1517 865 €6 028 €3 740 €11 837 €---
1618 222 €5 731 €3 443 €12 491 €---
1718 587 €5 423 €3 135 €13 164 €---
1818 958 €5 104 €2 816 €13 854 €---
1919 337 €4 773 €2 485 €14 564 €---
2019 724 €4 430 €2 142 €15 294 €---
2120 119 €4 074 €1 786 €16 044 €---
2220 521 €3 706 €1 417 €16 815 €---
2320 931 €3 323 €1 035 €17 608 €---
2421 350 €2 927 €639 €18 423 €---
2521 777 €2 516 €228 €19 261 €---
TOTAL433 668 €241 745 €101 140 €191 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 843 €-6 420 €+9 263 €
2+2 843 €0 €+2 843 €
3+2 843 €0 €+2 843 €
4+2 843 €0 €+2 843 €
5+2 843 €0 €+2 843 €
6+2 843 €0 €+2 843 €
7+2 843 €0 €+2 843 €
8+2 843 €0 €+2 843 €
9+2 843 €0 €+2 843 €
10+2 843 €+846 €+1 997 €
11+2 843 €+2 817 €+26 €
12+2 843 €+2 993 €-150 €
13+2 843 €+3 174 €-331 €
14+2 843 €+3 360 €-517 €
15+2 843 €+3 551 €-708 €
16+2 843 €+3 747 €-904 €
17+2 843 €+3 949 €-1 106 €
18+2 843 €+4 156 €-1 313 €
19+2 843 €+4 369 €-1 526 €
20+2 843 €+4 588 €-1 745 €
21+2 843 €+4 813 €-1 970 €
22+2 843 €+5 045 €-2 202 €
23+2 843 €+5 282 €-2 439 €
24+2 843 €+5 527 €-2 684 €
25+2 843 €+5 778 €-2 935 €
Total+71 075 €+57 577 €+13 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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