Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Beaucaire T4 en Duplex

Bien expiré
VilleBeaucaire (30)
Surface108m²
Coût Total161 310€
Loyer Annuel12 480€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 185,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 4 pièces, Toilettes séparées, Cave

A Beaucaire, centre, Bel appartement d'une superficie de 90.43m², composé d'un séjour avec cuisine ouverte (aménagée et équipée de plaques, hotte), 3 chambres, mezzanine, salle de bains et salle d'eau, 2 toilettes, et nombreux rangements. Cave. Vendu Vide De Tout Occupant Bien disponible dans votre Agence Immobiliere Terre D'argence Immobilier 14 Cours Gambetta - 30300 Beaucaire

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.809231, 4.645652
Total : 161 310€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 23 070€
Valeur du bien : 151 070€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1040€/mois
Loyer annuel estimé : 12480€/an
Fourchette totale : 837€ - 1292€/mois
Fourchette annuelle : 10047€ - 15502€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 254,55 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 491 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-7 491€ (-5.5%)
Marge achat-revente :-25 819€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :810,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 857,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 736,08€
Coût de l'assurance :14 114,62€
Taxe foncière : 1 248,02€/an
Soit par mois : 104,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 040,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage à poser
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 070 €(214 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 250€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (inclus pose)
  • Salle de bain:1 500€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Plomberie et électricité: 1350€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 2160€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Électricité: 750€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 040 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 480 €/an
Calcul : 1 040 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 310 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 248 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 506 €
Revenus locatifs : +12 480 €
Charges déductibles : -30 506 €
Résultat foncier Année 1 : -18 026 €(Déficit de 18 026 €)
Imputable sur revenu global : 18 026 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 436 €/an
Revenus locatifs : +12 480 €
Charges déductibles : -7 436 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 044 €/an
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 480 €30 511 €5 628 €-18 031 €18 031 €--
212 730 €7 294 €5 482 €5 436 €---
312 984 €7 142 €5 329 €5 842 €---
413 244 €6 984 €5 172 €6 260 €---
513 509 €6 821 €5 009 €6 688 €---
613 779 €6 652 €4 840 €7 127 €---
714 055 €6 477 €4 664 €7 578 €---
814 336 €6 296 €4 483 €8 040 €---
914 623 €6 108 €4 295 €8 515 €---
1014 915 €5 913 €4 100 €9 002 €---
1115 213 €5 711 €3 899 €9 502 €---
1215 518 €5 502 €3 690 €10 015 €---
1315 828 €5 286 €3 473 €10 542 €---
1416 145 €5 062 €3 249 €11 083 €---
1516 467 €4 829 €3 017 €11 638 €---
1616 797 €4 589 €2 776 €12 208 €---
1717 133 €4 340 €2 527 €12 793 €---
1817 475 €4 082 €2 269 €13 394 €---
1917 825 €3 814 €2 002 €14 011 €---
2018 181 €3 537 €1 725 €14 644 €---
2118 545 €3 250 €1 438 €15 295 €---
2218 916 €2 953 €1 141 €15 963 €---
2319 294 €2 645 €833 €16 649 €---
2419 680 €2 326 €514 €17 354 €---
2520 074 €1 996 €183 €18 078 €---
TOTAL399 745 €150 121 €81 736 €249 624 €18 031 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 409 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 621 €-5 409 €+8 030 €
2+2 621 €+1 631 €+990 €
3+2 621 €+1 753 €+868 €
4+2 621 €+1 878 €+743 €
5+2 621 €+2 006 €+615 €
6+2 621 €+2 138 €+483 €
7+2 621 €+2 273 €+348 €
8+2 621 €+2 412 €+209 €
9+2 621 €+2 554 €+67 €
10+2 621 €+2 701 €-80 €
11+2 621 €+2 851 €-230 €
12+2 621 €+3 005 €-384 €
13+2 621 €+3 163 €-542 €
14+2 621 €+3 325 €-704 €
15+2 621 €+3 491 €-870 €
16+2 621 €+3 662 €-1 041 €
17+2 621 €+3 838 €-1 217 €
18+2 621 €+4 018 €-1 397 €
19+2 621 €+4 203 €-1 582 €
20+2 621 €+4 393 €-1 772 €
21+2 621 €+4 588 €-1 967 €
22+2 621 €+4 789 €-2 168 €
23+2 621 €+4 995 €-2 374 €
24+2 621 €+5 206 €-2 585 €
25+2 621 €+5 423 €-2 802 €
Total+65 525 €+74 887 €+-9 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →