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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface58m²
Coût Total181 600€
Loyer Annuel12 949€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 2 241,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étages, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20 m²), 1 chambre, Exposition nord-ouest, Gardien, Pas de balcon

Nice Ouest proche mer Spacieux 2 /3 pièces de 57 m2, proche de l'EDHEC vendu loué à 669 €/mois + 120€ de provision de charge EXCELLENT RAPPORT LOCATIF 6% Copropriété de 333 lots , CHARGES 1860 euros annuel ( chauffage, eau chaude et froide, gardien ) Impot foncier 1070 euros Le rapport Errial sur les risques auxquels ce bien est exposé est disponible en cliquant sur le lien : Honoraire charge acquéreur compris dans le prix.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.715324, 7.262270
Total : 181 600€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 171 200€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1079€/mois
Loyer annuel estimé : 12949€/an
Fourchette totale : 767€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 9204€ - 18216€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 509,42 €/m²
Basé sur :1540 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :261 546 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-131 546€ (-50.3%)
Marge achat-revente :79 946€ (30.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 942,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 331,06€
Coût de l'assurance :15 890,00€
Taxe foncière : 1 070,00€/an
Soit par mois : 89,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 155,00€/mois
Soit par an : 1 860,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 079,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(710 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 079 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 949 €/an
Calcul : 1 079 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 070 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 860 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 681 €
Revenus locatifs : +12 949 €
Charges déductibles : -50 681 €
Résultat foncier Année 1 : -37 732 €(Déficit de 37 732 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 332 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 481 €/an
Revenus locatifs : +12 949 €
Charges déductibles : -9 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16332.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 949 €50 687 €5 921 €-37 738 €21 400 €16 338 €16 338 €
213 208 €9 328 €5 762 €3 880 €--12 458 €
313 472 €9 163 €5 597 €4 309 €--8 149 €
413 741 €8 993 €5 427 €4 749 €--3 401 €
514 016 €8 817 €5 251 €5 199 €---
614 296 €8 635 €5 069 €5 661 €---
714 582 €8 447 €4 881 €6 135 €---
814 874 €8 253 €4 687 €6 621 €---
915 171 €8 052 €4 487 €7 119 €---
1015 475 €7 845 €4 279 €7 630 €---
1115 784 €7 630 €4 065 €8 154 €---
1216 100 €7 409 €3 843 €8 691 €---
1316 422 €7 180 €3 614 €9 242 €---
1416 750 €6 943 €3 378 €9 807 €---
1517 085 €6 699 €3 133 €10 387 €---
1617 427 €6 446 €2 880 €10 981 €---
1717 776 €6 185 €2 619 €11 591 €---
1818 131 €5 915 €2 349 €12 216 €---
1918 494 €5 636 €2 070 €12 858 €---
2018 864 €5 347 €1 782 €13 516 €---
2119 241 €5 049 €1 484 €14 192 €---
2219 626 €4 741 €1 176 €14 884 €---
2320 018 €4 423 €857 €15 595 €---
2420 419 €4 094 €528 €16 325 €---
2520 827 €3 754 €188 €17 073 €---
TOTAL414 749 €215 671 €85 331 €199 078 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 078 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 719 €-6 420 €+9 139 €
2+2 719 €0 €+2 719 €
3+2 719 €0 €+2 719 €
4+2 719 €0 €+2 719 €
5+2 719 €+540 €+2 179 €
6+2 719 €+1 698 €+1 021 €
7+2 719 €+1 841 €+878 €
8+2 719 €+1 986 €+733 €
9+2 719 €+2 136 €+583 €
10+2 719 €+2 289 €+430 €
11+2 719 €+2 446 €+273 €
12+2 719 €+2 607 €+112 €
13+2 719 €+2 773 €-54 €
14+2 719 €+2 942 €-223 €
15+2 719 €+3 116 €-397 €
16+2 719 €+3 294 €-575 €
17+2 719 €+3 477 €-758 €
18+2 719 €+3 665 €-946 €
19+2 719 €+3 857 €-1 138 €
20+2 719 €+4 055 €-1 336 €
21+2 719 €+4 257 €-1 538 €
22+2 719 €+4 465 €-1 746 €
23+2 719 €+4 679 €-1 960 €
24+2 719 €+4 897 €-2 178 €
25+2 719 €+5 122 €-2 403 €
Total+67 975 €+59 723 €+8 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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