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Maison familiale avec grand jardin à Bessé

Bien expiré
VilleBessé (16)
Surface142
Coût Total195 959
Loyer Annuel13 307
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-43
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 490 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 820,35 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Située sur la commune de Bessé, dans un environnement calme et agréable, venez découvrir cette maison offrant de beaux volumes et un fort potentiel. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un salon-séjour, d'une cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau et d'un WC séparé, permettant une vie de plain-pied. À l'étage, vous trouverez cinq chambres supplémentaires, idéales pour accueillir une grande famille, recevoir ou créer des espaces bureau, dressing ou salle de jeux selon vos besoins. Un grenier complète également l'ensemble et offre un espace de stockage supplémentaire. Attenant à la maison, vous trouverez également une chaufferie ainsi qu'un carport, apportant des espaces pratiques au quotidien. À l'extérieur, vous profiterez d'un beau jardin d'environ 3 300 m2, parfait pour les amoureux de nature, les enfants, les animaux ou encore pour aménager un bel espace de détente. Une maison familiale aux beaux volumes, à découvrir rapidement sur le secteur de Bessé. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Honoraires : 5.90 % TTC de 110 000 euros (prix de vente honoraires exclus).Soit 116 490 euros honoraires inclus). Honoraires à la charge de l'acquéreur. Nos honoraires sont consultables sur www.noovimo.fr Cette annonce vous est proposée par LANNIER Frederique - EI - NoRSAC: 822 397 022, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Angoulême - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.noovimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=77

Ville : Bessé
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16140
Coordonnées : 45.954979, 0.073578
Total : 195 959
Prix d'acquisition : 116 490
Travaux : 70 150
Valeur du bien : 186 640
Frais de notaire : 9 319
Coût estimé : 9 319
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1109€/mois
Loyer annuel estimé : 13307€/an
Fourchette totale : 854€ - 1441€/mois
Fourchette annuelle : 10243€ - 17289€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 090,91 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 909
Prix d'achat :116 490
Décote à l'achat :-38 419 (-24.8%)
Marge achat-revente :-41 050€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 959
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 041,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 292,79
Coût de l'assurance :17 146,41
Taxe foncière : 1 330,74€/an
Soit par mois : 110,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 150(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 150
    Isolation des combles: 142 m² × 75€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400
    Remplacement fenêtres: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2400€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800
    Rénovation chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 300
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bessé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 550✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 307 €/an
Calcul : 1 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 959 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 331 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 998
Revenus locatifs : +13 307
Charges déductibles : -78 998
Résultat foncier Année 1 : -65 690(Déficit de 65 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 290
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 848 €/an
Revenus locatifs : +13 307
Charges déductibles : -8 848
Résultat foncier Années 2+ : 4 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44290.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 490
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 719(65% de 116 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 753 €/an
Calcul : 75 719 € × 3,636% = 2 753
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 30779 0046 837-65 69721 400 €44 297 €44 297 €
213 5748 6766 6594 898--39 399 €
313 8458 4916 4745 354--34 044 €
414 1228 2996 2835 823--28 222 €
514 4048 1016 0846 303--21 919 €
614 6927 8965 8796 797--15 122 €
714 9867 6835 6667 303--7 818 €
815 2867 4625 4467 824---
915 5927 2345 2188 358---
1015 9046 9984 9818 906---
1116 2226 7534 7369 469---
1216 5466 4994 48210 047---
1316 8776 2364 21910 641---
1417 2155 9643 94711 251---
1517 5595 6813 66511 877---
1617 9105 3893 37312 521---
1718 2685 0873 07013 182---
1818 6344 7732 75613 861---
1919 0064 4482 43214 558---
2019 3864 1122 09515 275---
2119 7743 7631 74716 011---
2220 1703 4021 38516 768---
2320 5733 0281 01117 545---
2420 9842 64162418 344---
2521 4042 23922319 165---
TOTAL426 241219 85899 293206 38321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 383
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 795-6 420+9 215
2+2 7950+2 795
3+2 7950+2 795
4+2 7950+2 795
5+2 7950+2 795
6+2 7950+2 795
7+2 7950+2 795
8+2 795+2+2 793
9+2 795+2 507+288
10+2 795+2 672+123
11+2 795+2 841-46
12+2 795+3 014-219
13+2 795+3 192-397
14+2 795+3 375-580
15+2 795+3 563-768
16+2 795+3 756-961
17+2 795+3 955-1 160
18+2 795+4 158-1 363
19+2 795+4 367-1 572
20+2 795+4 582-1 787
21+2 795+4 803-2 008
22+2 795+5 030-2 235
23+2 795+5 263-2 468
24+2 795+5 503-2 708
25+2 795+5 749-2 954
Total+69 875+61 915+7 960
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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