Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Ferme 7 pièces 360 m²

Bien expiré
VillePinas (65)
Surface360m²
Coût Total390 280€
Loyer Annuel37 755€
Rentabilité9.67%
Cashflow/mois+794€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 736,11 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Corps de Ferme de 7 pièces principales

Pinas, à quelques pas des commerces (boulangerie, presse, épicerie...) et des écoles, venez découvrir cette jolie maison qui saura vous charmer par ses beaux volumes et ses pièces baignées de lumière. Cette maison renovée pourra acceuillir toute votre famille. Vous profiterez d'une très belle vue sur les Pyrénées. Honoraires à charge acquéreur : 6% Référence annonce : 381-1246 Date de réalisation du diagnostic : 02/01/2025 Prix hors honoraires : 250 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 340 € et 1 860 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pinas
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.115920, 0.428280
Total : 390 280€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 104 080€
Valeur du bien : 369 080€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 3146€/mois
Loyer annuel estimé : 37755€/an
Fourchette totale : 2485€ - 3984€/mois
Fourchette annuelle : 29816€ - 47807€/an
Rentabilité brute :9.67%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 12.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :390 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 920,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :117,08€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 037,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 871,23€
Coût de l'assurance :35 125,20€
Taxe foncière : 3 775,46€/an
Soit par mois : 314,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 146,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 352,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :794,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 94 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE B - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 080 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:67 500€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1500€ = 67500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pinas (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 84 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 755 €/an
Calcul : 3 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 390 280 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 405 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 122 129 €
Revenus locatifs : +37 755 €
Charges déductibles : -122 129 €
Résultat foncier Année 1 : -84 374 €(Déficit de 84 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 049 €/an
Revenus locatifs : +37 755 €
Charges déductibles : -18 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62974.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 755 €122 141 €12 881 €-84 387 €21 400 €62 987 €62 987 €
238 510 €17 716 €12 536 €20 793 €--42 193 €
339 280 €17 360 €12 179 €21 920 €--20 273 €
440 065 €16 991 €11 811 €23 074 €---
540 867 €16 610 €11 430 €24 256 €---
641 684 €16 216 €11 036 €25 468 €---
742 518 €15 809 €10 629 €26 709 €---
843 368 €15 388 €10 207 €27 980 €---
944 235 €14 952 €9 772 €29 283 €---
1045 120 €14 502 €9 322 €30 618 €---
1146 023 €14 037 €8 856 €31 986 €---
1246 943 €13 555 €8 375 €33 388 €---
1347 882 €13 058 €7 877 €34 824 €---
1448 840 €12 543 €7 363 €36 296 €---
1549 816 €12 011 €6 831 €37 805 €---
1650 813 €11 462 €6 281 €39 351 €---
1751 829 €10 893 €5 712 €40 936 €---
1852 865 €10 305 €5 125 €42 560 €---
1953 923 €9 697 €4 517 €44 226 €---
2055 001 €9 069 €3 888 €45 932 €---
2156 101 €8 419 €3 239 €47 682 €---
2257 223 €7 747 €2 567 €49 476 €---
2358 368 €7 053 €1 872 €51 315 €---
2459 535 €6 335 €1 154 €53 201 €---
2560 726 €5 592 €412 €55 134 €---
TOTAL1 209 290 €419 463 €185 871 €789 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 789 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 928 €-6 420 €+14 348 €
2+7 928 €0 €+7 928 €
3+7 928 €0 €+7 928 €
4+7 928 €+840 €+7 088 €
5+7 928 €+7 277 €+651 €
6+7 928 €+7 640 €+288 €
7+7 928 €+8 013 €-85 €
8+7 928 €+8 394 €-466 €
9+7 928 €+8 785 €-857 €
10+7 928 €+9 185 €-1 257 €
11+7 928 €+9 596 €-1 668 €
12+7 928 €+10 016 €-2 088 €
13+7 928 €+10 447 €-2 519 €
14+7 928 €+10 889 €-2 961 €
15+7 928 €+11 341 €-3 413 €
16+7 928 €+11 805 €-3 877 €
17+7 928 €+12 281 €-4 353 €
18+7 928 €+12 768 €-4 840 €
19+7 928 €+13 268 €-5 340 €
20+7 928 €+13 780 €-5 852 €
21+7 928 €+14 305 €-6 377 €
22+7 928 €+14 843 €-6 915 €
23+7 928 €+15 395 €-7 467 €
24+7 928 €+15 960 €-8 032 €
25+7 928 €+16 540 €-8 612 €
Total+198 200 €+236 948 €+-38 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →