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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontaignac-Saint-Hippolyte (19)
Surface220
Coût Total202 008
Loyer Annuel16 500
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+178
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 600 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 770,91 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Toilettes séparées, Cave, 8 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition nord-ouest, Pas de balcon

EXCLUSIVITÉ / À seulement 10 minutes d'Égletons, découvrez cette spacieuse maison familiale élevée sur un sous-sol complet, idéale pour une grande famille ou un projet d'investissement. Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une entrée, d'une vaste pièce à vivre lumineuse, d'une cuisine indépendante et d'un WC. Au premier étage (R+1), vous trouverez quatre belles chambres, une salle d'eau, un bureau, ainsi qu'un second WC. Au dernier étage, un espace supplémentaire comprenant quatre chambres, une cuisine, une salle d'eau et un WC offre de nombreuses possibilités : logement indépendant, chambres d'hôtes, location, etc. Le tout est édifié sur une parcelle de plus de 400 m², agrémentée d'une dépendance faisant office de garage avec une prise 3Kw pour véhicule électrique. Un bien rare aux beaux volumes, offrant un fort potentiel d'aménagement selon vos projets !

Pour information : Travaux effectués; Toiture en 2021 / Isolation, Fenêtres (DV), Volets roulants et Electricité en 2020.

Ville : Montaignac-Saint-Hippolyte
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19300
Coordonnées : 45.347967, 2.013266
Total : 202 008
Prix d'acquisition : 169 600
Travaux : 18 840
Valeur du bien : 188 440
Frais de notaire : 13 568
Coût estimé : 13 568
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1375€/mois
Loyer annuel estimé : 16500€/an
Fourchette totale : 1066€ - 1774€/mois
Fourchette annuelle : 12786€ - 21293€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :273 020
Prix d'achat :169 600
Décote à l'achat :-103 420 (-37.9%)
Marge achat-revente :71 012€ (26.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 008
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 000,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 059,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 141,43
Coût de l'assurance :17 675,70
Taxe foncière : 1 650,02€/an
Soit par mois : 137,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 375,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 840(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 760
    Parquet flottant: 96 m² × 60€/m² = 5760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs et plafonds: 96 m² × 30€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:1 200
    Électricité salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montaignac-Saint-Hippolyte (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 375 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 500 €/an
Calcul : 1 375 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 008 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 978
Revenus locatifs : +16 500
Charges déductibles : -27 978
Résultat foncier Année 1 : -11 478(Déficit de 11 478 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 778
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 138 €/an
Revenus locatifs : +16 500
Charges déductibles : -9 138
Résultat foncier Années 2+ : 7 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 777.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 240(65% de 169 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 009 €/an
Calcul : 110 240 € × 3,636% = 4 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 50027 9856 787-11 48410 700 €784 €784 €
216 8308 9646 6077 866---
317 1678 7786 4218 389---
417 5108 5856 2288 925---
517 8608 3856 0289 475---
618 2188 1795 82210 039---
718 5827 9655 60810 617---
818 9547 7445 38711 209---
919 3337 5165 15911 817---
1019 7197 2794 92212 440---
1120 1147 0354 67813 079---
1220 5166 7824 42513 734---
1320 9266 5204 16314 406---
1421 3456 2493 89215 096---
1521 7725 9693 61215 803---
1622 2075 6793 32216 528---
1722 6515 3793 02217 272---
1823 1045 0692 71218 036---
1923 5664 7482 39118 819---
2024 0384 4162 05919 622---
2124 5184 0721 71520 446---
2225 0093 7171 36021 292---
2325 5093 34999222 160---
2426 0192 96961223 050---
2526 5402 57521823 964---
TOTAL528 508175 90898 141352 60010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 600
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 465 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 465-3 210+6 675
2+3 465+2 125+1 340
3+3 465+2 517+948
4+3 465+2 678+787
5+3 465+2 842+623
6+3 465+3 012+453
7+3 465+3 185+280
8+3 465+3 363+102
9+3 465+3 545-80
10+3 465+3 732-267
11+3 465+3 924-459
12+3 465+4 120-655
13+3 465+4 322-857
14+3 465+4 529-1 064
15+3 465+4 741-1 276
16+3 465+4 958-1 493
17+3 465+5 182-1 717
18+3 465+5 411-1 946
19+3 465+5 646-2 181
20+3 465+5 887-2 422
21+3 465+6 134-2 669
22+3 465+6 388-2 923
23+3 465+6 648-3 183
24+3 465+6 915-3 450
25+3 465+7 189-3 724
Total+86 625+105 780+-19 155
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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