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Maison de village 7 pièces 135 m²

Bien expiré
VilleLavit (82)
Surface135m²
Coût Total182 450€
Loyer Annuel11 171€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 592,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 7 pièces 135 m² - Maison de village, mitoyenne sur un côté, se composant, en rez-de-chaussée, d'une cuisine aménagée et équipée, de 20 m² environ, d'un séjour de 34 m² environ, avec un insert. Une rampe d'accès vous amène de la cuisine à une pièce, qui peut servir de salon ou salle de jeux, avec une salle d'eau et un WC séparé, puis un dressing et une chambre de 12 m² environ.

A l'étage, un couloir dessert trois pièces sous les toits, de 8.5 et 10 m² environ, (qui peuvent servir de bureau, de petites chambres, ou qui peuvent être ouvertes pour créer une pièce plus grande), et une salle de bain avec WC.

Prestations : Toiture neuve de 2010 et nettoyée en 2023, isolation déroulée dans les combles, pas d'isolation murs (Maison en terre et pierres), double vitrage, insert bois, tout à l'égout, VMC, vide sanitaire, Fibre en place.

Idéalement située, proche des commodités. (supérette, maison de santé, pharmacie, école, ...)

Cette annonce référence 321972 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier KARINE THAU (EI) immatriculé au RSAC de AUCH (32000) sous le numéro 83842184000029.

Prix du bien : 80 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 321972 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Lavit
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82120
Coordonnées : 43.978924, 0.961591
Total : 182 450€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 96 050€
Valeur du bien : 176 050€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11171€/an
Fourchette totale : 727€ - 1192€/mois
Fourchette annuelle : 8727€ - 14300€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 954,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 056,34€
Coût de l'assurance :15 964,38€
Taxe foncière : 1 117,13€/an
Soit par mois : 93,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 930,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 048,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne
Quantité: surface des murs extérieurs estimée (environ 135 m² x 2.5)
Raison: DPE F - Maison - Isolation des murs nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Amélioration de l'isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 135 m²)
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 17 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec fenêtres performantes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (12 m²) + 3 pièces sous les toits (environ 28 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 050 €(711 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Murs:34 250€
    Isolation murs extérieurs: 337.5 m² × 100€/m² = 33750€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation - Combles:5 900€
    Isolation combles: 135 m² × 40€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:17 000€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre: 3400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation complète:12 500€
    Rénovation chambre: 12 m² × 300€/m² = 3600€, Rénovation 3 pièces sous les toits: 28 m² × 300€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavit (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 171 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 450 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 117 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 894 €
Revenus locatifs : +11 171 €
Charges déductibles : -103 894 €
Résultat foncier Année 1 : -92 723 €(Déficit de 92 723 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 71 323 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 844 €/an
Revenus locatifs : +11 171 €
Charges déductibles : -7 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 71322.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 171 €103 900 €6 094 €-92 728 €21 400 €71 328 €71 328 €
211 395 €7 687 €5 932 €3 707 €--67 621 €
311 623 €7 520 €5 764 €4 103 €--63 518 €
411 855 €7 346 €5 590 €4 509 €--59 010 €
512 092 €7 167 €5 411 €4 926 €--54 084 €
612 334 €6 981 €5 225 €5 353 €--48 731 €
712 581 €6 789 €5 033 €5 792 €--42 939 €
812 832 €6 590 €4 834 €6 242 €--36 697 €
913 089 €6 385 €4 629 €6 704 €--29 993 €
1013 351 €6 172 €4 416 €7 179 €--22 814 €
1113 618 €5 952 €4 197 €7 665 €--15 149 €
1213 890 €5 725 €3 969 €8 165 €---
1314 168 €5 490 €3 734 €8 678 €---
1414 451 €5 246 €3 491 €9 205 €---
1514 740 €4 995 €3 239 €9 745 €---
1615 035 €4 735 €2 979 €10 300 €---
1715 336 €4 465 €2 710 €10 870 €---
1815 642 €4 187 €2 431 €11 455 €---
1915 955 €3 899 €2 143 €12 056 €---
2016 274 €3 601 €1 845 €12 673 €---
2116 600 €3 293 €1 537 €13 307 €---
2216 932 €2 974 €1 219 €13 958 €---
2317 271 €2 645 €889 €14 626 €---
2417 616 €2 304 €548 €15 312 €---
2517 968 €1 951 €196 €16 017 €---
TOTAL357 819 €227 999 €88 056 €129 820 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 820 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 346 €-6 420 €+8 766 €
2+2 346 €0 €+2 346 €
3+2 346 €0 €+2 346 €
4+2 346 €0 €+2 346 €
5+2 346 €0 €+2 346 €
6+2 346 €0 €+2 346 €
7+2 346 €0 €+2 346 €
8+2 346 €0 €+2 346 €
9+2 346 €0 €+2 346 €
10+2 346 €0 €+2 346 €
11+2 346 €0 €+2 346 €
12+2 346 €+2 450 €-104 €
13+2 346 €+2 603 €-257 €
14+2 346 €+2 761 €-415 €
15+2 346 €+2 924 €-578 €
16+2 346 €+3 090 €-744 €
17+2 346 €+3 261 €-915 €
18+2 346 €+3 437 €-1 091 €
19+2 346 €+3 617 €-1 271 €
20+2 346 €+3 802 €-1 456 €
21+2 346 €+3 992 €-1 646 €
22+2 346 €+4 187 €-1 841 €
23+2 346 €+4 388 €-2 042 €
24+2 346 €+4 594 €-2 248 €
25+2 346 €+4 805 €-2 459 €
Total+58 650 €+43 491 €+15 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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