Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleAureil (87)
Surface135m²
Coût Total149 660€
Loyer Annuel14 248€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+298€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 644,44 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 5 chambres, calme

Ancienne maison entièrement en pierres, du 17ème siècle, située au calme à 2 kms d'Eyjeaux.

D'une surface habitable de 135 m² sur un terrain de 930 m², elle se compose de :

Rdc : une cuisine ouverte sur une salle à manger de 25 m², un séjour de 25 m², une pièce d'eau, un wc et une salle d'eau.

Etage : deux chambres (13 et 10 m²), une nouvelle cuisine de 11 m², une salle à manger de 26 m²et une salle de bain avec wc. Toute cette partie est en accès en demi-niveau (4 marches) sur le terrain.

Egalement un bâtiment en pierres de 30m² sur un terrain plat avec de nombreux arbres fruitiers.

La maison demande un certain rafraîchissement, mais reste extrèmement saine.

Très beau potentiel pour les amoureux de la pierre !

Visites et renseignements également le samedi..

HM IMMO GADINAUD Stéphane 753 410 976 000 25 Honoraires à la charge de l'acquéreur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Aureil
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87220
Coordonnées : 45.809349, 1.396847
Total : 149 660€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 55 700€
Valeur du bien : 142 700€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 10.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14248€/an
Fourchette totale : 950€ - 1484€/mois
Fourchette annuelle : 11401€ - 17806€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 11.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 049,03 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :141 620 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-54 620€ (-38.6%)
Marge achat-revente :-8 040€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,42€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 770,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 322,94€
Coût de l'assurance :11 224,50€
Taxe foncière : 1 424,77€/an
Soit par mois : 118,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 187,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :297,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 700 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Aureil) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 248 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 660 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 449 €
Revenus locatifs : +14 248 €
Charges déductibles : -62 449 €
Résultat foncier Année 1 : -48 201 €(Déficit de 48 201 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 749 €/an
Revenus locatifs : +14 248 €
Charges déductibles : -6 749 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26801.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 248 €62 454 €4 880 €-48 206 €21 400 €26 806 €26 806 €
214 533 €6 622 €4 749 €7 910 €--18 895 €
314 823 €6 487 €4 613 €8 337 €--10 559 €
415 120 €6 346 €4 473 €8 773 €--1 785 €
515 422 €6 201 €4 328 €9 221 €---
615 731 €6 052 €4 178 €9 679 €---
716 045 €5 897 €4 023 €10 149 €---
816 366 €5 737 €3 863 €10 630 €---
916 693 €5 571 €3 698 €11 122 €---
1017 027 €5 400 €3 527 €11 627 €---
1117 368 €5 224 €3 350 €12 144 €---
1217 715 €5 041 €3 167 €12 674 €---
1318 070 €4 852 €2 979 €13 217 €---
1418 431 €4 657 €2 784 €13 774 €---
1518 800 €4 456 €2 582 €14 344 €---
1619 176 €4 248 €2 374 €14 928 €---
1719 559 €4 032 €2 159 €15 527 €---
1819 950 €3 810 €1 936 €16 140 €---
1920 349 €3 580 €1 706 €16 769 €---
2020 756 €3 342 €1 468 €17 414 €---
2121 171 €3 097 €1 223 €18 075 €---
2221 595 €2 843 €969 €18 752 €---
2322 027 €2 580 €707 €19 446 €---
2422 467 €2 309 €436 €20 158 €---
2522 917 €2 029 €155 €20 888 €---
TOTAL456 359 €172 867 €70 323 €283 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 992 €-6 420 €+9 412 €
2+2 992 €0 €+2 992 €
3+2 992 €0 €+2 992 €
4+2 992 €0 €+2 992 €
5+2 992 €+2 231 €+761 €
6+2 992 €+2 904 €+88 €
7+2 992 €+3 045 €-53 €
8+2 992 €+3 189 €-197 €
9+2 992 €+3 337 €-345 €
10+2 992 €+3 488 €-496 €
11+2 992 €+3 643 €-651 €
12+2 992 €+3 802 €-810 €
13+2 992 €+3 965 €-973 €
14+2 992 €+4 132 €-1 140 €
15+2 992 €+4 303 €-1 311 €
16+2 992 €+4 478 €-1 486 €
17+2 992 €+4 658 €-1 666 €
18+2 992 €+4 842 €-1 850 €
19+2 992 €+5 031 €-2 039 €
20+2 992 €+5 224 €-2 232 €
21+2 992 €+5 422 €-2 430 €
22+2 992 €+5 626 €-2 634 €
23+2 992 €+5 834 €-2 842 €
24+2 992 €+6 047 €-3 055 €
25+2 992 €+6 266 €-3 274 €
Total+74 800 €+85 048 €+-10 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →