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Détails du bien

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface45m²
Coût Total96 360€
Loyer Annuel7 149€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 266,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CHARMANT APPARTEMENT T2 + CAVE SECTEUR KENNEDY

A visiter uniquement chez FONCIA , ce charmant appartement 2 pièces de 45 m2 !

Situé Secteur KENNEDY au 1 ière étage d'une résidence calme et sécurisé, ce bien comprend principalement un salon-séjour/cuisine , 1 chambre et une salle d'eau. Le petit plus de ce bien : Sa cave privative situé au sous-sol de la résidence.

DPE en C.

Charge de copropriété annuelle : Environ 560 euros

Alors n'attendez plus !! Ce bien n'attend plus que vous pour être contemplé.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Total : 96 360€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 91 800€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7149€/an
Fourchette totale : 487€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5847€ - 8740€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 504,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 506,49€
Coût de l'assurance :8 431,50€
Taxe foncière : 714,87€/an
Soit par mois : 59,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,67€/mois
Soit par an : 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(773 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:19 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1 500€/m² = 12 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 600€/m² = 8 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambre: 12 m² × 600€/m² = 7 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 149 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 360 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 628 €
Revenus locatifs : +7 149 €
Charges déductibles : -39 628 €
Résultat foncier Année 1 : -32 479 €(Déficit de 32 479 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 779 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 828 €/an
Revenus locatifs : +7 149 €
Charges déductibles : -4 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 321 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21778.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 149 €39 631 €3 219 €-32 482 €10 700 €21 782 €21 782 €
27 292 €4 745 €3 133 €2 547 €--19 235 €
37 438 €4 656 €3 044 €2 781 €--16 454 €
47 586 €4 565 €2 953 €3 022 €--13 432 €
57 738 €4 470 €2 858 €3 268 €--10 164 €
67 893 €4 372 €2 760 €3 521 €--6 643 €
78 051 €4 270 €2 658 €3 780 €--2 863 €
88 212 €4 165 €2 553 €4 046 €---
98 376 €4 057 €2 445 €4 319 €---
108 543 €3 945 €2 333 €4 599 €---
118 714 €3 829 €2 216 €4 886 €---
128 889 €3 708 €2 096 €5 180 €---
139 066 €3 584 €1 972 €5 482 €---
149 248 €3 456 €1 844 €5 792 €---
159 433 €3 323 €1 711 €6 110 €---
169 621 €3 185 €1 573 €6 436 €---
179 814 €3 043 €1 431 €6 770 €---
1810 010 €2 896 €1 284 €7 114 €---
1910 210 €2 744 €1 132 €7 466 €---
2010 414 €2 587 €975 €7 828 €---
2110 623 €2 424 €812 €8 199 €---
2210 835 €2 256 €644 €8 579 €---
2311 052 €2 082 €470 €8 970 €---
2411 273 €1 902 €290 €9 371 €---
2511 498 €1 715 €103 €9 783 €---
TOTAL228 976 €121 610 €46 506 €107 366 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 501 €-3 210 €+4 711 €
2+1 501 €0 €+1 501 €
3+1 501 €0 €+1 501 €
4+1 501 €0 €+1 501 €
5+1 501 €0 €+1 501 €
6+1 501 €0 €+1 501 €
7+1 501 €0 €+1 501 €
8+1 501 €+355 €+1 146 €
9+1 501 €+1 296 €+205 €
10+1 501 €+1 380 €+121 €
11+1 501 €+1 466 €+35 €
12+1 501 €+1 554 €-53 €
13+1 501 €+1 645 €-144 €
14+1 501 €+1 738 €-237 €
15+1 501 €+1 833 €-332 €
16+1 501 €+1 931 €-430 €
17+1 501 €+2 031 €-530 €
18+1 501 €+2 134 €-633 €
19+1 501 €+2 240 €-739 €
20+1 501 €+2 348 €-847 €
21+1 501 €+2 460 €-959 €
22+1 501 €+2 574 €-1 073 €
23+1 501 €+2 691 €-1 190 €
24+1 501 €+2 811 €-1 310 €
25+1 501 €+2 935 €-1 434 €
Total+37 525 €+32 210 €+5 315 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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