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Achat maison

Bien expiré
VilleVavincourt (55)
Surface195m²
Coût Total247 900€
Loyer Annuel16 286€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 717,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 195 m², Salle de séjour, Terrain de 90 m², Travaux, Etat : à rénover

À Vendre : Maison de Village à rénover avec potentiel de division. Située dans un charmant village, cette maison offre une belle opportunité pour les amateurs de rénovation et d’investissement. Avec une surface généreuse, elle peut être transformée en deux logements distincts. Un appartement confortable et une petite maison. Les surfaces habitables seront à définir selon l’aménagement souhaité. Vous disposerez également d'une parcelle attenante idéale pour un espace extérieur privatif ainsi qu'un garage parfait pour un stationnement sécurisé ou un espace de stockage.

Une opportunité rare pour les investisseurs ou les familles cherchant à personnaliser leur futur foyer.

Ne tardez pas, laissez libre cours à votre imagination et saisissez cette occasion de créer un bien unique !

Ville : Vavincourt
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.819330, 5.219040
Total : 247 900€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 96 700€
Valeur du bien : 236 700€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16286€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1757€/mois
Fourchette annuelle : 12581€ - 21082€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 237,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :72,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 309,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 218,25€
Coût de l'assurance :21 691,25€
Taxe foncière : 1 628,61€/an
Soit par mois : 135,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 357,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 445,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salons nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer un bon fonctionnement.
Quantité: 195 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 700 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13600€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 800€
    Isolation toiture/combles: 195 m² × 40€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€/fenêtre = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Peinture salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:15 600€
    Réfection plomberie: 195 m² × 80€/m² = 15600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vavincourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 286 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 494 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 900 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 690 €
Revenus locatifs : +16 286 €
Charges déductibles : -107 690 €
Résultat foncier Année 1 : -91 404 €(Déficit de 91 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 990 €/an
Revenus locatifs : +16 286 €
Charges déductibles : -10 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70003.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 286 €107 698 €8 502 €-91 412 €21 400 €70 012 €70 012 €
216 612 €10 775 €8 278 €5 837 €--64 175 €
316 944 €10 543 €8 047 €6 401 €--57 774 €
417 283 €10 303 €7 807 €6 980 €--50 794 €
517 629 €10 055 €7 559 €7 573 €--43 221 €
617 981 €9 798 €7 302 €8 183 €--35 038 €
718 341 €9 532 €7 036 €8 808 €--26 229 €
818 708 €9 257 €6 761 €9 451 €--16 779 €
919 082 €8 972 €6 476 €10 110 €--6 669 €
1019 463 €8 677 €6 181 €10 786 €---
1119 853 €8 372 €5 875 €11 481 €---
1220 250 €8 055 €5 559 €12 194 €---
1320 655 €7 728 €5 232 €12 927 €---
1421 068 €7 389 €4 893 €13 679 €---
1521 489 €7 038 €4 542 €14 451 €---
1621 919 €6 675 €4 179 €15 244 €---
1722 357 €6 299 €3 803 €16 059 €---
1822 804 €5 909 €3 413 €16 895 €---
1923 261 €5 506 €3 010 €17 754 €---
2023 726 €5 089 €2 593 €18 637 €---
2124 200 €4 657 €2 161 €19 543 €---
2224 684 €4 210 €1 714 €20 474 €---
2325 178 €3 747 €1 251 €21 431 €---
2425 682 €3 268 €771 €22 414 €---
2526 195 €2 772 €275 €23 424 €---
TOTAL521 648 €282 325 €123 218 €239 324 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 420 €-6 420 €+9 840 €
2+3 420 €0 €+3 420 €
3+3 420 €0 €+3 420 €
4+3 420 €0 €+3 420 €
5+3 420 €0 €+3 420 €
6+3 420 €0 €+3 420 €
7+3 420 €0 €+3 420 €
8+3 420 €0 €+3 420 €
9+3 420 €0 €+3 420 €
10+3 420 €+1 235 €+2 185 €
11+3 420 €+3 444 €-24 €
12+3 420 €+3 658 €-238 €
13+3 420 €+3 878 €-458 €
14+3 420 €+4 104 €-684 €
15+3 420 €+4 335 €-915 €
16+3 420 €+4 573 €-1 153 €
17+3 420 €+4 818 €-1 398 €
18+3 420 €+5 069 €-1 649 €
19+3 420 €+5 326 €-1 906 €
20+3 420 €+5 591 €-2 171 €
21+3 420 €+5 863 €-2 443 €
22+3 420 €+6 142 €-2 722 €
23+3 420 €+6 429 €-3 009 €
24+3 420 €+6 724 €-3 304 €
25+3 420 €+7 027 €-3 607 €
Total+85 500 €+71 797 €+13 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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