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Charmant appartement 3 pièces avec cheminée à Toudon

VilleToudon (06)
Surface59.28m²
Coût Total81 600€
Loyer Annuel8 834€
Rentabilité10.83%
Cashflow/mois+230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 59.28 m²
Prix au m² : 1 180,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Convecteur Electrique Individuel, Cheminée, Mandat exclusif

Découvrez ce charmant appartement de 59,28 m² en duplex situé au cœur du village de Toudon dans l'arrière pays niçois. Il se compose de trois pièces spacieuses. L'accès se fait par la cuisine. Un dégagement intégrant la salle d'eau mème à la grande pièce principale de plus de 26m². Retour à la cuisine où un escalier en spirale donne accès à le chambre de 14m² disposant d'un point d'eau (réalisation possible d'une salle de douche) et d'une cheminée. Un bien rare à ce prix qui permettra après rénovation d'accueillir famille et amis dans une atmosphère chaleureuse.

Idéal pour une résidence principale ou secondaire, cet appartement offre une page blanche facilement aménageable selon vos goûts dans un environnement calme tout en restant proche du littoral.

Ville : Toudon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06830
Coordonnées : 43.900929, 7.114961
Total : 81 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 76 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.28m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 9.57€ - 16.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8834€/an
Fourchette totale : 567€ - 955€/mois
Fourchette annuelle : 6808€ - 11462€/an
Rentabilité brute :10.83%
Fourchette de rentabilité :8.34% - 14.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 333 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-12 333€ (-15.0%)
Marge achat-revente :733€ (0.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :408,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 432,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 952,65€
Coût de l'assurance :7 140,00€
Taxe foncière : 883,40€/an
Soit par mois : 73,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 505,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 421 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59.28 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour conformité et confort
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et conformité
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - état mauvais nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toudon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 834 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 989 €
Revenus locatifs : +8 834 €
Charges déductibles : -9 989 €
Résultat foncier Année 1 : -1 155 €(Déficit de 1 155 €)
Imputable sur revenu global : 1 155 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 989 €/an
Revenus locatifs : +8 834 €
Charges déductibles : -3 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 845 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 834 €9 992 €2 823 €-1 158 €1 158 €--
29 011 €3 918 €2 749 €5 093 €---
39 191 €3 841 €2 672 €5 350 €---
49 375 €3 762 €2 593 €5 613 €---
59 562 €3 680 €2 511 €5 882 €---
69 753 €3 595 €2 426 €6 159 €---
79 948 €3 507 €2 338 €6 442 €---
810 147 €3 416 €2 247 €6 732 €---
910 350 €3 321 €2 152 €7 029 €---
1010 557 €3 223 €2 054 €7 334 €---
1110 769 €3 122 €1 953 €7 647 €---
1210 984 €3 017 €1 848 €7 967 €---
1311 204 €2 908 €1 740 €8 295 €---
1411 428 €2 796 €1 627 €8 632 €---
1511 656 €2 680 €1 511 €8 977 €---
1611 889 €2 559 €1 390 €9 330 €---
1712 127 €2 434 €1 265 €9 693 €---
1812 370 €2 305 €1 136 €10 065 €---
1912 617 €2 171 €1 002 €10 446 €---
2012 869 €2 032 €863 €10 837 €---
2113 127 €1 888 €719 €11 239 €---
2213 389 €1 740 €571 €11 650 €---
2313 657 €1 585 €416 €12 072 €---
2413 930 €1 426 €257 €12 504 €---
2514 209 €1 261 €92 €12 948 €---
TOTAL282 955 €76 178 €40 953 €206 777 €1 158 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 347 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 855 €-347 €+2 202 €
2+1 855 €+1 528 €+327 €
3+1 855 €+1 605 €+250 €
4+1 855 €+1 684 €+171 €
5+1 855 €+1 765 €+90 €
6+1 855 €+1 848 €+7 €
7+1 855 €+1 933 €-78 €
8+1 855 €+2 020 €-165 €
9+1 855 €+2 109 €-254 €
10+1 855 €+2 200 €-345 €
11+1 855 €+2 294 €-439 €
12+1 855 €+2 390 €-535 €
13+1 855 €+2 489 €-634 €
14+1 855 €+2 589 €-734 €
15+1 855 €+2 693 €-838 €
16+1 855 €+2 799 €-944 €
17+1 855 €+2 908 €-1 053 €
18+1 855 €+3 020 €-1 165 €
19+1 855 €+3 134 €-1 279 €
20+1 855 €+3 251 €-1 396 €
21+1 855 €+3 372 €-1 517 €
22+1 855 €+3 495 €-1 640 €
23+1 855 €+3 622 €-1 767 €
24+1 855 €+3 751 €-1 896 €
25+1 855 €+3 884 €-2 029 €
Total+46 375 €+62 033 €+-15 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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