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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChamoux-sur-Gelon (73)
Surface221.3m²
Coût Total384 178€
Loyer Annuel24 968€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 300 000 €
Surface : 221.3 m²
Prix au m² : 1 355,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cheminée, Salon (total 70 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 6 parkings: Box de stationnement, Garage, 4 parkings, Terrasse, Exposition sud-est

Découvrez cette maison pleine de potentiel, nichée dans un cadre paisible à Chamoux-sur-Gelon, en Savoie. Avec ses 221 m2 habitables et un terrain de 717 m2, cette propriété séduira les amateurs d'espace et de possibilités. Au rez-de-chaussée, une cuisine d'été, un séjour avec cheminée à rénover, une salle d'eau et un WC offrent la possibilité de créer un studio indépendant. À l'étage, profitez d'un vaste séjour de 70 m2 baigné de lumière, avec cuisine ouverte entièrement équipée, ainsi que de trois chambres, d'une mezzanine, d'une salle de bains, d'un dressing et d'un WC. Une chambre supplémentaire au dernier niveau complète cet ensemble. Un immense garage de 95 m2 et un hall d'entrée ajoutent au confort et aux nombreuses options d'aménagement de ce foyer. Quelques rénovations sont nécessaires pour révéler tout le charme de ce bien, et y réaliser une demeure unique qui vous ressemble. Laissez-vous séduire par cette opportunité rare au coeur de la vallée de la Maurienne, entre montagne et tranquillité. Cette annonce vous est proposée par BOIS Phillippe - EI - NoRSAC: 933482325, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de chambery Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Chamoux-sur-Gelon
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73390
Coordonnées : 45.533929, 6.226488
Total : 384 178€
Prix d'acquisition : 300 000€
Travaux : 60 178€
Valeur du bien : 360 178€
Frais de notaire : 24 000€
Coût estimé : 24 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 221.3m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 12.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 2081€/mois
Loyer annuel estimé : 24968€/an
Fourchette totale : 1551€ - 2792€/mois
Fourchette annuelle : 18607€ - 33503€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 732,39 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :383 378 €
Prix d'achat :300 000 €
Décote à l'achat :-83 378€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-800€ (-0.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :384 178€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 882,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :112,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 994,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 519,36€
Coût de l'assurance :33 615,58€
Taxe foncière : 2 496,76€/an
Soit par mois : 208,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 080,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 202,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 221.3 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 221.3 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 70 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 178 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 778€
    Isolation combles: 221.3 m² × 60€/m² = 13278€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Peinture salon:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Rafraîchissement cuisine:1 200€
    Peinture et petits travaux: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chamoux-sur-Gelon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 778€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 968 €/an
Calcul : 2 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 384 178 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 345 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 178 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 534 €
Revenus locatifs : +24 968 €
Charges déductibles : -76 534 €
Résultat foncier Année 1 : -51 566 €(Déficit de 51 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 356 €/an
Revenus locatifs : +24 968 €
Charges déductibles : -16 356 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30166.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 300 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000 €(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 968 €76 546 €12 527 €-51 578 €21 400 €30 178 €30 178 €
225 467 €16 031 €12 190 €9 436 €--20 742 €
325 976 €15 683 €11 841 €10 294 €--10 449 €
426 496 €15 322 €11 481 €11 173 €---
527 026 €14 950 €11 109 €12 075 €---
627 566 €14 566 €10 724 €13 000 €---
728 118 €14 168 €10 327 €13 949 €---
828 680 €13 757 €9 916 €14 922 €---
929 254 €13 333 €9 492 €15 921 €---
1029 839 €12 894 €9 053 €16 944 €---
1130 435 €12 441 €8 599 €17 995 €---
1231 044 €11 972 €8 131 €19 072 €---
1331 665 €11 488 €7 646 €20 177 €---
1432 298 €10 987 €7 146 €21 311 €---
1532 944 €10 470 €6 628 €22 475 €---
1633 603 €9 935 €6 094 €23 668 €---
1734 275 €9 382 €5 541 €24 893 €---
1834 961 €8 811 €4 970 €26 149 €---
1935 660 €8 221 €4 380 €27 439 €---
2036 373 €7 611 €3 769 €28 762 €---
2137 101 €6 980 €3 139 €30 120 €---
2237 843 €6 329 €2 487 €31 514 €---
2338 599 €5 655 €1 814 €32 944 €---
2439 371 €4 959 €1 118 €34 412 €---
2540 159 €4 240 €399 €35 919 €---
TOTAL799 719 €336 732 €180 519 €462 987 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 462 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 243 €-6 420 €+11 663 €
2+5 243 €0 €+5 243 €
3+5 243 €0 €+5 243 €
4+5 243 €+217 €+5 026 €
5+5 243 €+3 623 €+1 620 €
6+5 243 €+3 900 €+1 343 €
7+5 243 €+4 185 €+1 058 €
8+5 243 €+4 477 €+766 €
9+5 243 €+4 776 €+467 €
10+5 243 €+5 083 €+160 €
11+5 243 €+5 398 €-155 €
12+5 243 €+5 722 €-479 €
13+5 243 €+6 053 €-810 €
14+5 243 €+6 393 €-1 150 €
15+5 243 €+6 742 €-1 499 €
16+5 243 €+7 100 €-1 857 €
17+5 243 €+7 468 €-2 225 €
18+5 243 €+7 845 €-2 602 €
19+5 243 €+8 232 €-2 989 €
20+5 243 €+8 629 €-3 386 €
21+5 243 €+9 036 €-3 793 €
22+5 243 €+9 454 €-4 211 €
23+5 243 €+9 883 €-4 640 €
24+5 243 €+10 324 €-5 081 €
25+5 243 €+10 776 €-5 533 €
Total+131 075 €+138 896 €+-7 821 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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