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Maison à vendre

VilleCondom (32)
Surface137m²
Coût Total160 680€
Loyer Annuel11 416€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 649,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 3 chambres, Pas de cave

Investissement locatif clé en main au coeur de Condom ! Cette maison de ville de caractère séduit par ses parquets anciens, ses cheminées d'époque et ses beaux volumes. Offrant : 3 chambres, bureau, et stationnement à proximité. Déjà louée 800 euros par mois à un locataire en place : une rentabilité immédiate et un placement serein !

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.962110, 0.408740
Total : 160 680€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 64 560€
Valeur du bien : 153 560€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 951€/mois
Loyer annuel estimé : 11416€/an
Fourchette totale : 719€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 8625€ - 15110€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 365,38 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :187 057 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-98 057€ (-52.4%)
Marge achat-revente :26 377€ (14.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,27€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 871,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 416,86€
Coût de l'assurance :19 281,60€
Taxe foncière : 1 141,61€/an
Soit par mois : 95,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 951,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 966,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - État correct, quelques imperfections visibles
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les autres pièces (entrée, couloir)
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 - État correct, nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 560 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 960€
    Isolation combles: 137 m² × 80€/m² = 10960€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€/fenêtre = 13600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 3600€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture autres pièces: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condom (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 416 €/an
Calcul : 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 680 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 074 €
Revenus locatifs : +11 416 €
Charges déductibles : -72 074 €
Résultat foncier Année 1 : -60 658 €(Déficit de 60 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 514 €/an
Revenus locatifs : +11 416 €
Charges déductibles : -7 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39257.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 416 €72 079 €5 606 €-60 663 €21 400 €39 263 €39 263 €
211 644 €7 373 €5 460 €4 271 €--34 992 €
311 877 €7 222 €5 309 €4 656 €--30 336 €
412 115 €7 065 €5 152 €5 050 €--25 286 €
512 357 €6 902 €4 989 €5 455 €--19 831 €
612 604 €6 734 €4 821 €5 871 €--13 960 €
712 856 €6 559 €4 646 €6 297 €--7 663 €
813 113 €6 378 €4 465 €6 735 €--927 €
913 376 €6 191 €4 278 €7 185 €---
1013 643 €5 997 €4 084 €7 646 €---
1113 916 €5 796 €3 883 €8 120 €---
1214 194 €5 588 €3 675 €8 606 €---
1314 478 €5 373 €3 460 €9 106 €---
1414 768 €5 149 €3 236 €9 619 €---
1515 063 €4 918 €3 005 €10 145 €---
1615 365 €4 678 €2 765 €10 686 €---
1715 672 €4 430 €2 517 €11 242 €---
1815 985 €4 173 €2 260 €11 812 €---
1916 305 €3 907 €1 994 €12 398 €---
2016 631 €3 631 €1 718 €13 000 €---
2116 964 €3 345 €1 432 €13 619 €---
2217 303 €3 049 €1 136 €14 254 €---
2317 649 €2 742 €829 €14 907 €---
2418 002 €2 425 €512 €15 577 €---
2518 362 €2 096 €183 €16 267 €---
TOTAL365 660 €193 799 €81 417 €171 862 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 397 €-6 420 €+8 817 €
2+2 397 €0 €+2 397 €
3+2 397 €0 €+2 397 €
4+2 397 €0 €+2 397 €
5+2 397 €0 €+2 397 €
6+2 397 €0 €+2 397 €
7+2 397 €0 €+2 397 €
8+2 397 €0 €+2 397 €
9+2 397 €+1 877 €+520 €
10+2 397 €+2 294 €+103 €
11+2 397 €+2 436 €-39 €
12+2 397 €+2 582 €-185 €
13+2 397 €+2 732 €-335 €
14+2 397 €+2 886 €-489 €
15+2 397 €+3 044 €-647 €
16+2 397 €+3 206 €-809 €
17+2 397 €+3 373 €-976 €
18+2 397 €+3 544 €-1 147 €
19+2 397 €+3 719 €-1 322 €
20+2 397 €+3 900 €-1 503 €
21+2 397 €+4 086 €-1 689 €
22+2 397 €+4 276 €-1 879 €
23+2 397 €+4 472 €-2 075 €
24+2 397 €+4 673 €-2 276 €
25+2 397 €+4 880 €-2 483 €
Total+59 925 €+51 558 €+8 367 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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