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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVarennes-en-Argonne (55)
Surface156m²
Coût Total161 280€
Loyer Annuel11 109€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 506,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - VARENNES EN ARGONNE (55270)

Maison d'habitation comprenant :   

Au sous-sol : une salle d'eau, dégagement, cellier-cave avec accès jardin.   Au rez-de-chaussée : un WC séparé, une salle à manger, cuisine donnant sur l'extérieur, une autre pièce (chambre, bureau ou autre).   Au premier étage : palier, une salle d'eau avec un WC sanibroyeur, 3 chambres.    Au second étage : une grande pièce à conforter avec un WC sanibroyeur, point d'eau et bidet, grenier.    Un garage attenant de 57m². Jardin sur le côté et derrière. (Prévoir le changement de 2 vélux + toiture à contrôler)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés - Notaires à Stenay - N° SIRET : 32332625600050

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Varennes-en-Argonne
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55270
Coordonnées : 49.232265, 5.016993
Total : 161 280€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 75 960€
Valeur du bien : 154 960€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 926€/mois
Loyer annuel estimé : 11109€/an
Fourchette totale : 737€ - 1163€/mois
Fourchette annuelle : 8840€ - 13960€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :718,28 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 052 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-33 052€ (-29.5%)
Marge achat-revente :-49 228€ (-43.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 783,00€
Coût de l'assurance :14 112,00€
Taxe foncière : 1 110,90€/an
Soit par mois : 92,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 925,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Contrôle et réparation de la toiture, changement de 2 vélux
Quantité: 2 vélux + surface toiture à contrôler
Raison: État de la toiture à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 960 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:9 360€
    Isolation toiture/combles: 156 m² × 60€/m² = 9360€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (installation incluse)
  • Plomberie:4 000€
    Vérification plomberie complète: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Toiture:1 300€
    Contrôle toiture et changement de 2 vélux: 2 vélux × 650€ = 1300€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-en-Argonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 109 €/an
Calcul : 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 280 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 889 €
Revenus locatifs : +11 109 €
Charges déductibles : -82 889 €
Résultat foncier Année 1 : -71 780 €(Déficit de 71 780 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 380 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 929 €/an
Revenus locatifs : +11 109 €
Charges déductibles : -6 929 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50379.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 109 €82 894 €5 259 €-71 785 €21 400 €50 385 €50 385 €
211 331 €6 793 €5 117 €4 539 €--45 847 €
311 558 €6 646 €4 971 €4 911 €--40 935 €
411 789 €6 495 €4 820 €5 294 €--35 641 €
512 025 €6 339 €4 664 €5 686 €--29 956 €
612 265 €6 178 €4 502 €6 088 €--23 868 €
712 511 €6 011 €4 335 €6 500 €--17 368 €
812 761 €5 838 €4 163 €6 923 €--10 445 €
913 016 €5 660 €3 985 €7 356 €--3 089 €
1013 276 €5 476 €3 800 €7 801 €---
1113 542 €5 285 €3 610 €8 256 €---
1213 813 €5 089 €3 413 €8 724 €---
1314 089 €4 885 €3 210 €9 204 €---
1414 371 €4 675 €3 000 €9 696 €---
1514 658 €4 458 €2 783 €10 200 €---
1614 951 €4 233 €2 558 €10 718 €---
1715 250 €4 002 €2 326 €11 249 €---
1815 555 €3 762 €2 086 €11 794 €---
1915 866 €3 514 €1 839 €12 352 €---
2016 184 €3 258 €1 582 €12 926 €---
2116 507 €2 993 €1 318 €13 514 €---
2216 838 €2 720 €1 044 €14 118 €---
2317 174 €2 437 €762 €14 737 €---
2417 518 €2 145 €469 €15 373 €---
2517 868 €1 843 €167 €16 025 €---
TOTAL355 825 €193 628 €75 783 €162 197 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 333 €-6 420 €+8 753 €
2+2 333 €0 €+2 333 €
3+2 333 €0 €+2 333 €
4+2 333 €0 €+2 333 €
5+2 333 €0 €+2 333 €
6+2 333 €0 €+2 333 €
7+2 333 €0 €+2 333 €
8+2 333 €0 €+2 333 €
9+2 333 €0 €+2 333 €
10+2 333 €+1 413 €+920 €
11+2 333 €+2 477 €-144 €
12+2 333 €+2 617 €-284 €
13+2 333 €+2 761 €-428 €
14+2 333 €+2 909 €-576 €
15+2 333 €+3 060 €-727 €
16+2 333 €+3 215 €-882 €
17+2 333 €+3 375 €-1 042 €
18+2 333 €+3 538 €-1 205 €
19+2 333 €+3 706 €-1 373 €
20+2 333 €+3 878 €-1 545 €
21+2 333 €+4 054 €-1 721 €
22+2 333 €+4 235 €-1 902 €
23+2 333 €+4 421 €-2 088 €
24+2 333 €+4 612 €-2 279 €
25+2 333 €+4 808 €-2 475 €
Total+58 325 €+48 659 €+9 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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