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Appartement à vendre

VilleRennes (35)
Surface102
Coût Total265 513
Loyer Annuel16 049
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-200
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 345 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 944,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition sud, Interphone

Par Agencedirecte L'immobilier à frais d'agence réduits ! Rennes - Bréquigny - Avenue du Canada - Alma

Dans une copropriété sans ascenseur, appartement T5-T6 d'environ 102m² au 3ème et dernier étage avec balcon exposé Sud et vue dégagée sur Square composé comme suit: Entrée avec rangement, Salon-séjour d'environ 30 m² idéalement exposée avec double accès balcon, cuisine aménagée et équipée, un espace arrière-cuisine/buanderie, un couloir permet l'accès à l'espace nuit composé de 4 chambres , plusieurs espaces de rangement / dressing aménagés, une salle de bain et un W.C séparé.

Vous disposez en complément avec accès sécurisé vigik:

  • D'une place de parking privative couverte
  • D'une grande cave privative (20 m²) en sous-sol sur dalle béton avec lumière et électricité
  • D'un local vélo commun

Facilité de stationnement à proximité immédiate de l'appartement sur plusieurs parkings. Accès rapide au métro, bus et commerces.

Commerces, Métro et bus à proximité - Accès rapide à la rocade.

Le prix de ce bien est Frais d'Agence Inclus.

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Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.083552, -1.678043
Total : 265 513
Prix d'acquisition : 198 345
Travaux : 51 300
Valeur du bien : 249 645
Frais de notaire : 15 868
Coût estimé : 15 868
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1337€/mois
Loyer annuel estimé : 16049€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1751€/mois
Fourchette annuelle : 12257€ - 21016€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 493,65 €/m²
Basé sur :258 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 353
Prix d'achat :198 345
Décote à l'achat :-56 008 (-22.0%)
Marge achat-revente :-11 160€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 513
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 326,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :77,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 403,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 399,32
Coût de l'assurance :23 232,39
Taxe foncière : 1 604,95€/an
Soit par mois : 133,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 337,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 537,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée et équipée, incluant les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 300(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 049 €/an
Calcul : 1 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 513 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 929 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 958
Revenus locatifs : +16 049
Charges déductibles : -62 958
Résultat foncier Année 1 : -46 908(Déficit de 46 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 508
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 658 €/an
Revenus locatifs : +16 049
Charges déductibles : -11 658
Résultat foncier Années 2+ : 4 392 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25508.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 345
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 924(65% de 198 345 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 688 €/an
Calcul : 128 924 € × 3,636% = 4 688
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 04962 9679 132-46 91721 400 €25 517 €25 517 €
216 37011 4278 8924 944--20 573 €
316 69811 1788 6445 520--15 054 €
417 03210 9218 3876 111--8 943 €
517 37210 6558 1216 718--2 225 €
617 72010 3797 8457 341---
718 07410 0947 5607 981---
818 4369 7987 2648 638---
918 8059 4926 9589 312---
1019 1819 1766 64110 005---
1119 5648 8486 31310 717---
1219 9568 5085 97411 447---
1320 3558 1565 62212 198---
1420 7627 7925 25812 969---
1521 1777 4164 88113 761---
1621 6017 0254 49114 575---
1722 0336 6214 08715 411---
1822 4736 2033 66916 270---
1922 9235 7703 23617 153---
2023 3815 3222 78718 059---
2123 8494 8572 32318 991---
2224 3264 3771 84219 949---
2324 8123 8791 34520 933---
2425 3083 36482921 945---
2525 8152 83029622 984---
TOTAL514 070247 055132 399267 01521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 015
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 370-6 420+9 790
2+3 3700+3 370
3+3 3700+3 370
4+3 3700+3 370
5+3 3700+3 370
6+3 370+1 535+1 835
7+3 370+2 394+976
8+3 370+2 591+779
9+3 370+2 794+576
10+3 370+3 002+368
11+3 370+3 215+155
12+3 370+3 434-64
13+3 370+3 659-289
14+3 370+3 891-521
15+3 370+4 128-758
16+3 370+4 373-1 003
17+3 370+4 623-1 253
18+3 370+4 881-1 511
19+3 370+5 146-1 776
20+3 370+5 418-2 048
21+3 370+5 697-2 327
22+3 370+5 985-2 615
23+3 370+6 280-2 910
24+3 370+6 583-3 213
25+3 370+6 895-3 525
Total+84 250+80 104+4 146
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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