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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface96m²
Coût Total204 500€
Loyer Annuel13 934€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 150 500 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 567,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 16
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 16/16 étage, Ascenseur, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Pas de cave

RIVES DU CHER : au dernier étage d'une résidence bien entretenue avec ascenseur , bel appartement de 96 m2 comprenant: entrée avec placard, séjour avec balcon et vue imprenable sur le Cher , cuisine , 3 chambres spacieuses ,salle d'eau , nombreux rangements .

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.373410, 0.696415
Total : 204 500€
Prix d'acquisition : 150 500€
Travaux : 41 960€
Valeur du bien : 192 460€
Frais de notaire : 12 040€
Coût estimé : 12 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1161€/mois
Loyer annuel estimé : 13934€/an
Fourchette totale : 917€ - 1470€/mois
Fourchette annuelle : 11009€ - 17636€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 913,79 €/m²
Basé sur :355 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 724 €
Prix d'achat :150 500 €
Décote à l'achat :-33 224€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-20 776€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 086,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 620,53€
Coût de l'assurance :17 893,75€
Taxe foncière : 1 393,44€/an
Soit par mois : 116,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 291,67€/mois
Soit par an : 3 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 161,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 494,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-333,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement nouveau mobilier
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 960 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9600€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1150€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 161 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 934 €/an
Calcul : 1 161 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 393 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 698 €
Revenus locatifs : +13 934 €
Charges déductibles : -54 698 €
Résultat foncier Année 1 : -40 764 €(Déficit de 40 764 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 364 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 738 €/an
Revenus locatifs : +13 934 €
Charges déductibles : -12 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19363.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 825 €(65% de 150 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 557 €/an
Calcul : 97 825 € × 3,636% = 3 557 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 934 €54 705 €7 135 €-40 770 €21 400 €19 370 €19 370 €
214 213 €12 558 €6 949 €1 655 €--17 716 €
314 497 €12 366 €6 756 €2 132 €--15 584 €
414 787 €12 166 €6 557 €2 622 €--12 962 €
515 083 €11 959 €6 350 €3 124 €--9 838 €
615 385 €11 744 €6 135 €3 640 €--6 198 €
715 692 €11 522 €5 913 €4 170 €--2 028 €
816 006 €11 292 €5 683 €4 714 €---
916 326 €11 054 €5 445 €5 272 €---
1016 653 €10 807 €5 198 €5 846 €---
1116 986 €10 552 €4 942 €6 434 €---
1217 326 €10 287 €4 678 €7 039 €---
1317 672 €10 012 €4 403 €7 660 €---
1418 026 €9 728 €4 119 €8 297 €---
1518 386 €9 434 €3 825 €8 952 €---
1618 754 €9 129 €3 520 €9 625 €---
1719 129 €8 813 €3 204 €10 316 €---
1819 512 €8 486 €2 877 €11 026 €---
1919 902 €8 147 €2 538 €11 755 €---
2020 300 €7 796 €2 186 €12 504 €---
2120 706 €7 432 €1 823 €13 274 €---
2221 120 €7 055 €1 446 €14 065 €---
2321 542 €6 665 €1 056 €14 878 €---
2421 973 €6 260 €651 €15 713 €---
2522 413 €5 842 €232 €16 571 €---
TOTAL446 323 €285 810 €103 621 €160 513 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 513 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 926 €-6 420 €+9 346 €
2+2 926 €0 €+2 926 €
3+2 926 €0 €+2 926 €
4+2 926 €0 €+2 926 €
5+2 926 €0 €+2 926 €
6+2 926 €0 €+2 926 €
7+2 926 €0 €+2 926 €
8+2 926 €+806 €+2 120 €
9+2 926 €+1 582 €+1 344 €
10+2 926 €+1 754 €+1 172 €
11+2 926 €+1 930 €+996 €
12+2 926 €+2 112 €+814 €
13+2 926 €+2 298 €+628 €
14+2 926 €+2 489 €+437 €
15+2 926 €+2 686 €+240 €
16+2 926 €+2 888 €+38 €
17+2 926 €+3 095 €-169 €
18+2 926 €+3 308 €-382 €
19+2 926 €+3 527 €-601 €
20+2 926 €+3 751 €-825 €
21+2 926 €+3 982 €-1 056 €
22+2 926 €+4 219 €-1 293 €
23+2 926 €+4 463 €-1 537 €
24+2 926 €+4 714 €-1 788 €
25+2 926 €+4 971 €-2 045 €
Total+73 150 €+48 154 €+24 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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