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maison vente 5 pieces saint moreil 94m2

Bien expiré
VilleSaint-Moreil (23)
Surface94
Coût Total115 260
Loyer Annuel8 789
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+47
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 585,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

St Moreil (20 min de Bourganeuf,15 min de bujaleuf,30 min de St léonard de Noblat)//ENSEMBLE de 2 Maisons//Garage 1ère Maison : Composée d'une entrée au rez-de-chaussée, d'une pièce de vie, d'une cuisine, d'un WC et d'une salle de bains. A l'étage, 3 chambres de 10,11 et 16 m² et un WC . Garage et atelierCombles aménageablesDouble vitrage et porte d'entrée PVCChauffage fioul(chaudière fonctionnelle)Tout à l'égout 2ème Maison : 70 m² à rénover entièrement (toiture et charpente ok) ou à faire du stockage supplémentaires. *A vous de créer votre projet!!!!!!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 462 et classe CLIMAT F indice 70. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Natacha LE SÉNÉCHAL mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LIMOGES sous le numéro 440983120, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Moreil
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Total : 115 260
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 55 860
Valeur du bien : 110 860
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8789€/an
Fourchette totale : 584€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7005€ - 11026€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :692,98 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 140
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-10 140 (-15.6%)
Marge achat-revente :-50 120€ (-76.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 402,46
Coût de l'assurance :10 085,25
Taxe foncière : 878,87€/an
Soit par mois : 73,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 462 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes de l'électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol, réfection électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réfection des escaliers
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 860(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 760
    Isolation des combles perdus: 94 m² × 40€/m² = 3760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 3 chambres (37 m²) × 162€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:300
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 560✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 789 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 260 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 160
Revenus locatifs : +8 789
Charges déductibles : -61 160
Résultat foncier Année 1 : -52 371(Déficit de 52 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 971
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 300 €/an
Revenus locatifs : +8 789
Charges déductibles : -5 300
Résultat foncier Années 2+ : 3 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30971.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 78961 1644 022-52 37521 400 €30 975 €30 975 €
28 9645 1993 9173 765--27 210 €
39 1445 0903 8084 053--23 156 €
49 3274 9783 6954 349--18 808 €
59 5134 8613 5794 652--14 155 €
69 7034 7403 4584 963--9 192 €
79 8974 6153 3335 282--3 910 €
810 0954 4853 2035 610---
910 2974 3513 0695 946---
1010 5034 2122 9306 291---
1110 7134 0682 7866 645---
1210 9283 9192 6367 009---
1311 1463 7642 4827 382---
1411 3693 6042 3227 765---
1511 5963 4382 1568 159---
1611 8283 2661 9848 562---
1712 0653 0881 8068 977---
1812 3062 9041 6219 403---
1912 5522 7121 4309 840---
2012 8032 5151 23210 289---
2113 0592 3101 02710 750---
2213 3212 09781511 223---
2313 5871 87759511 710---
2413 8591 64936712 209---
2514 1361 41313112 723---
TOTAL281 504146 31958 402135 18421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 184
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 846-6 420+8 266
2+1 8460+1 846
3+1 8460+1 846
4+1 8460+1 846
5+1 8460+1 846
6+1 8460+1 846
7+1 8460+1 846
8+1 846+510+1 336
9+1 846+1 784+62
10+1 846+1 887-41
11+1 846+1 994-148
12+1 846+2 103-257
13+1 846+2 215-369
14+1 846+2 330-484
15+1 846+2 448-602
16+1 846+2 569-723
17+1 846+2 693-847
18+1 846+2 821-975
19+1 846+2 952-1 106
20+1 846+3 087-1 241
21+1 846+3 225-1 379
22+1 846+3 367-1 521
23+1 846+3 513-1 667
24+1 846+3 663-1 817
25+1 846+3 817-1 971
Total+46 150+40 555+5 595
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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