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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface73m²
Coût Total143 800€
Loyer Annuel8 942€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 643,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Pas de balcon

Saint-Pierre-des-Corps centre-ville - entre la Mairie et la gare TGV Dans une petite copropriété de 12 lots principaux aux faibles charges, appartement T3 à vendre comprenant :entrée, salon, cuisine, deux chambres, dressing, salle de bains et wc séparés. Situé au 1er étage, il est très lumineux car traversant (double exposition Nord/Sud). Les fenêtres sont en PVC double vitrage. Prévoir rafraichissements (décoration et cuisine). Classe énergie : D Possibilité d'acquérir une place de parking en sus.

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.384807, 0.736844
Total : 143 800€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 14 200€
Valeur du bien : 134 200€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8942€/an
Fourchette totale : 602€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 7229€ - 11061€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 131,67 €/m²
Basé sur :538 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :155 612 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-35 612€ (-22.9%)
Marge achat-revente :11 812€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 761,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 169,01€
Coût de l'assurance :12 582,50€
Taxe foncière : 894,20€/an
Soit par mois : 74,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments de rangement et mise à jour des finitions.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 200 €(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture: 32 m² × 100€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Pierre-des-Corps. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés selon la région, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 942 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 567 €
Revenus locatifs : +8 942 €
Charges déductibles : -20 567 €
Résultat foncier Année 1 : -11 625 €(Déficit de 11 625 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 367 €/an
Revenus locatifs : +8 942 €
Charges déductibles : -6 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 925.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 942 €20 572 €4 975 €-11 630 €10 700 €930 €930 €
29 121 €6 242 €4 844 €2 879 €---
39 303 €6 107 €4 709 €3 196 €---
49 489 €5 967 €4 570 €3 522 €---
59 679 €5 822 €4 425 €3 857 €---
69 873 €5 672 €4 275 €4 200 €---
710 070 €5 517 €4 120 €4 553 €---
810 272 €5 357 €3 959 €4 915 €---
910 477 €5 190 €3 793 €5 287 €---
1010 687 €5 018 €3 620 €5 669 €---
1110 900 €4 839 €3 442 €6 061 €---
1211 118 €4 654 €3 257 €6 464 €---
1311 341 €4 463 €3 065 €6 878 €---
1411 567 €4 265 €2 867 €7 303 €---
1511 799 €4 059 €2 662 €7 739 €---
1612 035 €3 847 €2 449 €8 188 €---
1712 275 €3 627 €2 229 €8 649 €---
1812 521 €3 399 €2 001 €9 122 €---
1912 771 €3 163 €1 765 €9 609 €---
2013 027 €2 918 €1 521 €10 109 €---
2113 287 €2 665 €1 268 €10 622 €---
2213 553 €2 403 €1 005 €11 150 €---
2313 824 €2 131 €734 €11 693 €---
2414 101 €1 850 €453 €12 250 €---
2514 383 €1 559 €162 €12 824 €---
TOTAL286 415 €121 307 €72 169 €165 109 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 878 €-3 210 €+5 088 €
2+1 878 €+585 €+1 293 €
3+1 878 €+959 €+919 €
4+1 878 €+1 057 €+821 €
5+1 878 €+1 157 €+721 €
6+1 878 €+1 260 €+618 €
7+1 878 €+1 366 €+512 €
8+1 878 €+1 475 €+403 €
9+1 878 €+1 586 €+292 €
10+1 878 €+1 701 €+177 €
11+1 878 €+1 818 €+60 €
12+1 878 €+1 939 €-61 €
13+1 878 €+2 063 €-185 €
14+1 878 €+2 191 €-313 €
15+1 878 €+2 322 €-444 €
16+1 878 €+2 456 €-578 €
17+1 878 €+2 595 €-717 €
18+1 878 €+2 737 €-859 €
19+1 878 €+2 883 €-1 005 €
20+1 878 €+3 033 €-1 155 €
21+1 878 €+3 187 €-1 309 €
22+1 878 €+3 345 €-1 467 €
23+1 878 €+3 508 €-1 630 €
24+1 878 €+3 675 €-1 797 €
25+1 878 €+3 847 €-1 969 €
Total+46 950 €+49 533 €+-2 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 130 jours
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