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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCaen (14)
Surface64m²
Coût Total164 820€
Loyer Annuel9 242€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-414€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 703,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/10 étage, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon

Appartement à rafraichir comprenant entrée, cuisine, séjour, 3 chambres, sdb, wc, balcon, cave, garage Chauffage et eau collectifs. Charges annuelles 2900 euros Nombre de lots 182 dont 79 habitation Classe Energie DPE : E (264) et classe climat GES : E (43) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr Copropriété de 182 lots - dont 79 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2904.00 euros.

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.174228, -0.340697
Total : 164 820€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 47 100€
Valeur du bien : 156 100€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9242€/an
Fourchette totale : 621€ - 955€/mois
Fourchette annuelle : 7452€ - 11461€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 333,33 €/m²
Basé sur :411 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 333 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-40 333€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-15 487€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :48,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 865,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 338,08€
Coût de l'assurance :14 421,75€
Taxe foncière : 924,16€/an
Soit par mois : 77,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 242,00€/mois
Soit par an : 2 904,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 770,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-414,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'un chauffage individuel adapté (ex: chaudière à condensation) si applicable.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements obsolètes et murs abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du sol, peinture et éventuelle réparation des surfaces abîmées.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et peinture écaillée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et sol abîmé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100 €(736 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: Revêtement sol 32 m² × 80€/m² = 2560€, Peinture murs 32 m² × 30€/m² = 960€, Électricité 32 m² × 100€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 1280€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 820 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 904 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 054 €
Revenus locatifs : +9 242 €
Charges déductibles : -57 054 €
Résultat foncier Année 1 : -47 812 €(Déficit de 47 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 412 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 954 €/an
Revenus locatifs : +9 242 €
Charges déductibles : -9 954 €
Résultat foncier Années 2+ : -712 €/an(Déficit de 712 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26412.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 242 €57 059 €5 554 €-47 818 €21 400 €26 418 €26 418 €
29 426 €9 812 €5 407 €-386 €386 €-26 418 €
39 615 €9 660 €5 255 €-45 €45 €-26 418 €
49 807 €9 502 €5 097 €305 €--26 112 €
510 003 €9 339 €4 934 €665 €--25 448 €
610 204 €9 170 €4 765 €1 033 €--24 415 €
710 408 €8 996 €4 590 €1 412 €--23 002 €
810 616 €8 815 €4 410 €1 801 €--21 202 €
910 828 €8 628 €4 223 €2 200 €--19 001 €
1011 045 €8 435 €4 029 €2 610 €--16 391 €
1111 266 €8 234 €3 829 €3 031 €--13 360 €
1211 491 €8 027 €3 622 €3 463 €---
1311 721 €7 813 €3 408 €3 907 €---
1411 955 €7 592 €3 187 €4 363 €---
1512 194 €7 362 €2 957 €4 832 €---
1612 438 €7 125 €2 720 €5 313 €---
1712 687 €6 880 €2 475 €5 807 €---
1812 941 €6 626 €2 221 €6 315 €---
1913 199 €6 363 €1 958 €6 836 €---
2013 463 €6 091 €1 686 €7 372 €---
2113 733 €5 810 €1 405 €7 923 €---
2214 007 €5 519 €1 114 €8 489 €---
2314 287 €5 218 €813 €9 070 €---
2414 573 €4 906 €501 €9 667 €---
2514 865 €4 584 €179 €10 281 €---
TOTAL296 012 €237 564 €80 338 €58 448 €21 830 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 549 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 448 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941 €-6 420 €+8 361 €
2+1 941 €-116 €+2 057 €
3+1 941 €-13 €+1 954 €
4+1 941 €0 €+1 941 €
5+1 941 €0 €+1 941 €
6+1 941 €0 €+1 941 €
7+1 941 €0 €+1 941 €
8+1 941 €0 €+1 941 €
9+1 941 €0 €+1 941 €
10+1 941 €0 €+1 941 €
11+1 941 €0 €+1 941 €
12+1 941 €+1 039 €+902 €
13+1 941 €+1 172 €+769 €
14+1 941 €+1 309 €+632 €
15+1 941 €+1 450 €+491 €
16+1 941 €+1 594 €+347 €
17+1 941 €+1 742 €+199 €
18+1 941 €+1 894 €+47 €
19+1 941 €+2 051 €-110 €
20+1 941 €+2 212 €-271 €
21+1 941 €+2 377 €-436 €
22+1 941 €+2 547 €-606 €
23+1 941 €+2 721 €-780 €
24+1 941 €+2 900 €-959 €
25+1 941 €+3 084 €-1 143 €
Total+48 525 €+21 543 €+26 982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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