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Maison 5 pièces 153 m²

VilleSaint-Clair (86)
Surface153m²
Coût Total190 466€
Loyer Annuel12 576€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 769,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 153 m² - Maison de maître à finir avec grange, hangar et jardin à Saint Clair

A31343AKB86 - À dix minutes de Loudun, à la périphérie du village de Saint-Clair, cette jolie maison de maître avec travaux à terminer à également le potentiel d'ajouter une autre chambre dans le grenier du premier étage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A31343AKB86 Date de réalisation du diagnostic : 02/08/2024 Prix hors honoraires : 110 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 830 € et 5 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Clair
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86330
Coordonnées : 46.889206, 0.066416
Total : 190 466€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 63 350€
Valeur du bien : 181 050€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12576€/an
Fourchette totale : 811€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 9727€ - 16258€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :690,29 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 614 €
Prix d'achat :117 700 €
Décote à l'achat :+12 086€ (+11.4%)
Marge achat-revente :-84 852€ (-80.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 466€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 984,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 589,58€
Coût de l'assurance :16 189,61€
Taxe foncière : 1 257,57€/an
Soit par mois : 104,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 088,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 350 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 950€
    Isolation combles: 153 m² × 70€/m² = 10710€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:750€
    Peinture salle à manger: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Clair (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 576 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 466 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 258 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 403 €
Revenus locatifs : +12 576 €
Charges déductibles : -71 403 €
Résultat foncier Année 1 : -58 827 €(Déficit de 58 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 053 €/an
Revenus locatifs : +12 576 €
Charges déductibles : -8 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37426.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 576 €71 409 €6 154 €-58 833 €21 400 €37 433 €37 433 €
212 827 €7 893 €5 987 €4 935 €--32 498 €
313 084 €7 721 €5 816 €5 363 €--27 135 €
413 345 €7 543 €5 638 €5 802 €--21 333 €
513 612 €7 360 €5 455 €6 253 €--15 080 €
613 885 €7 170 €5 265 €6 714 €--8 366 €
714 162 €6 975 €5 070 €7 188 €--1 179 €
814 446 €6 772 €4 867 €7 673 €---
914 734 €6 563 €4 658 €8 171 €---
1015 029 €6 348 €4 442 €8 682 €---
1115 330 €6 125 €4 219 €9 205 €---
1215 636 €5 894 €3 989 €9 742 €---
1315 949 €5 656 €3 751 €10 293 €---
1416 268 €5 410 €3 505 €10 858 €---
1516 593 €5 156 €3 251 €11 438 €---
1616 925 €4 893 €2 988 €12 032 €---
1717 264 €4 622 €2 717 €12 642 €---
1817 609 €4 341 €2 436 €13 268 €---
1917 961 €4 052 €2 147 €13 909 €---
2018 320 €3 753 €1 847 €14 568 €---
2118 687 €3 443 €1 538 €15 244 €---
2219 061 €3 124 €1 219 €15 937 €---
2319 442 €2 794 €889 €16 648 €---
2419 831 €2 453 €548 €17 378 €---
2520 227 €2 100 €195 €18 127 €---
TOTAL402 805 €199 569 €88 590 €203 236 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 641 €-6 420 €+9 061 €
2+2 641 €0 €+2 641 €
3+2 641 €0 €+2 641 €
4+2 641 €0 €+2 641 €
5+2 641 €0 €+2 641 €
6+2 641 €0 €+2 641 €
7+2 641 €0 €+2 641 €
8+2 641 €+1 948 €+693 €
9+2 641 €+2 451 €+190 €
10+2 641 €+2 604 €+37 €
11+2 641 €+2 762 €-121 €
12+2 641 €+2 923 €-282 €
13+2 641 €+3 088 €-447 €
14+2 641 €+3 257 €-616 €
15+2 641 €+3 431 €-790 €
16+2 641 €+3 610 €-969 €
17+2 641 €+3 793 €-1 152 €
18+2 641 €+3 980 €-1 339 €
19+2 641 €+4 173 €-1 532 €
20+2 641 €+4 370 €-1 729 €
21+2 641 €+4 573 €-1 932 €
22+2 641 €+4 781 €-2 140 €
23+2 641 €+4 994 €-2 353 €
24+2 641 €+5 213 €-2 572 €
25+2 641 €+5 438 €-2 797 €
Total+66 025 €+60 971 €+5 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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