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Appartement à vendre

VilleWintzenheim (68)
Surface68m²
Coût Total159 300€
Loyer Annuel9 391€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 123 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 808,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 10/12/2026, 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 5 parkings: 5 parkings, 2 balcons

Appartement de 3 pièces de 68 m² situé au 4ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Logelbach. Construit en 1970, l’appartement offre de belles vues dégagées de part et d’autre de l’appartement. Cet appartement comprend :

  • 1 cuisine séparée disposant de nombreux rangements et avec un 1er balcon

  • 1 salon

  • 2 chambres dont 1 avec grand balcon

  • 1 salle de bain spacieuse

  • Très bon état général

  • Balcon

  • Cave

  • Interphone

  • Cuisine équipée

Chauffage au gaz collectif. Classe énergie D - Classe climat D. Contactez-moi pour plus d'informations ou photos.

Ville : Wintzenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68124
Coordonnées : 48.083342, 7.312657
Total : 159 300€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 26 460€
Valeur du bien : 149 460€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.51€/m²/mois
Fourchette : 9.19€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9391€/an
Fourchette totale : 625€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7499€ - 11760€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :63,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 856,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 668,40€
Coût de l'assurance :19 116,00€
Taxe foncière : 939,10€/an
Soit par mois : 78,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 782,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz existant
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine légèrement usés et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de salle de bain légèrement datées et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 460 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (inclus plomberie et électricité)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain complète: 4800€ (inclus plomberie et électricité)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wintzenheim. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 391 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 300 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 590 €
Revenus locatifs : +9 391 €
Charges déductibles : -33 590 €
Résultat foncier Année 1 : -24 199 €(Déficit de 24 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 799 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 130 €/an
Revenus locatifs : +9 391 €
Charges déductibles : -7 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 261 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2799.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 391 €33 595 €5 432 €-24 204 €21 400 €2 804 €2 804 €
29 579 €6 992 €5 288 €2 587 €--218 €
39 770 €6 844 €5 140 €2 927 €---
49 966 €6 690 €4 987 €3 275 €---
510 165 €6 532 €4 828 €3 634 €---
610 368 €6 367 €4 663 €4 001 €---
710 576 €6 197 €4 493 €4 379 €---
810 787 €6 021 €4 317 €4 767 €---
911 003 €5 838 €4 135 €5 165 €---
1011 223 €5 650 €3 946 €5 573 €---
1111 448 €5 454 €3 751 €5 993 €---
1211 677 €5 252 €3 548 €6 424 €---
1311 910 €5 043 €3 339 €6 867 €---
1412 148 €4 826 €3 123 €7 322 €---
1512 391 €4 602 €2 898 €7 789 €---
1612 639 €4 370 €2 666 €8 269 €---
1712 892 €4 130 €2 426 €8 762 €---
1813 150 €3 881 €2 178 €9 268 €---
1913 413 €3 624 €1 920 €9 789 €---
2013 681 €3 358 €1 654 €10 323 €---
2113 955 €3 082 €1 378 €10 873 €---
2214 234 €2 797 €1 093 €11 437 €---
2314 518 €2 501 €798 €12 017 €---
2414 809 €2 196 €492 €12 613 €---
2515 105 €1 879 €176 €13 226 €---
TOTAL300 798 €147 722 €78 668 €153 076 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 972 €-6 420 €+8 392 €
2+1 972 €0 €+1 972 €
3+1 972 €+813 €+1 159 €
4+1 972 €+983 €+989 €
5+1 972 €+1 090 €+882 €
6+1 972 €+1 200 €+772 €
7+1 972 €+1 314 €+658 €
8+1 972 €+1 430 €+542 €
9+1 972 €+1 549 €+423 €
10+1 972 €+1 672 €+300 €
11+1 972 €+1 798 €+174 €
12+1 972 €+1 927 €+45 €
13+1 972 €+2 060 €-88 €
14+1 972 €+2 197 €-225 €
15+1 972 €+2 337 €-365 €
16+1 972 €+2 481 €-509 €
17+1 972 €+2 629 €-657 €
18+1 972 €+2 781 €-809 €
19+1 972 €+2 937 €-965 €
20+1 972 €+3 097 €-1 125 €
21+1 972 €+3 262 €-1 290 €
22+1 972 €+3 431 €-1 459 €
23+1 972 €+3 605 €-1 633 €
24+1 972 €+3 784 €-1 812 €
25+1 972 €+3 968 €-1 996 €
Total+49 300 €+45 923 €+3 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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