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Appartement 4 pièces 92 m2 - Strasbourg Koenigshoffen

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface92
Coût Total222 600
Loyer Annuel15 156
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 902,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces – 92 m² – Strasbourg Koenigshoffen rue des Petites Fermes

À Strasbourg, quartier Koenigshoffen, découvrez ce bel appartement de 92 m² idéalement situé avec tram et bus au pied de l’immeuble.

Description :

Grand dégagement à l’entrée 2 chambres (possibilité d’aménager une 3ᵉ chambre) Salon / séjour lumineux ouvert sur cuisine entièrement équipée 2 salles d’eau Double vitrage

DPE : B GES : A

Les + :

✔ Copropriété refaite à neuf ✔ Faibles charges de copropriété ✔ Beau potentiel d’aménagement ✔ Idéal famille ou investissement

Appartement offrant de beaux volumes et une excellente situation. Travaux de rafraîchissement à prévoir permettant de le personnaliser selon vos goûts.

📞 Opportunité à saisir rapidement ! Contactez-nous pour plus d’informations ou organiser une visite, ne laissez pas passer cette occasion. Contacter votre conseiller AHMB IMMOBILIER, immatriculé au RCS de Strasbourg sous le n° 908803463.

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.579930, 7.712200
Total : 222 600
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 33 600
Valeur du bien : 208 600
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15156€/an
Fourchette totale : 938€ - 1701€/mois
Fourchette annuelle : 11254€ - 20410€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :66,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 168,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 789,73
Coût de l'assurance :20 034,00
Taxe foncière : 1 515,58€/an
Soit par mois : 126,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 262,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 294,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles d'eau (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 600(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 600 à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 367
Revenus locatifs : +15 156
Charges déductibles : -43 367
Résultat foncier Année 1 : -28 211(Déficit de 28 211 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 17 511
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 767 €/an
Revenus locatifs : +15 156
Charges déductibles : -9 767
Résultat foncier Années 2+ : 5 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17511.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 15643 3747 457-28 21810 700 €17 518 €17 518 €
215 4599 5767 2595 883--11 635 €
315 7689 3717 0546 397--5 238 €
416 0839 1596 8426 925---
516 4058 9396 6227 466---
616 7338 7126 3958 021---
717 0688 4776 1608 591---
817 4098 2345 9179 175---
917 7577 9835 6669 774---
1018 1137 7235 40610 389---
1118 4757 4545 13711 021---
1218 8447 1764 85911 668---
1319 2216 8884 57112 333---
1419 6066 5914 27413 015---
1519 9986 2833 96613 715---
1620 3985 9643 64714 433---
1720 8065 6353 31815 171---
1821 2225 2942 97715 928---
1921 6464 9422 62516 705---
2022 0794 5772 26017 502---
2122 5214 2001 88318 321---
2222 9713 8101 49319 162---
2323 4313 4061 08920 025---
2423 8992 98867120 911---
2524 3772 55624021 821---
TOTAL485 444199 313107 790286 13110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 131
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 183-3 210+6 393
2+3 1830+3 183
3+3 1830+3 183
4+3 183+506+2 677
5+3 183+2 240+943
6+3 183+2 406+777
7+3 183+2 577+606
8+3 183+2 752+431
9+3 183+2 932+251
10+3 183+3 117+66
11+3 183+3 306-123
12+3 183+3 500-317
13+3 183+3 700-517
14+3 183+3 904-721
15+3 183+4 114-931
16+3 183+4 330-1 147
17+3 183+4 551-1 368
18+3 183+4 778-1 595
19+3 183+5 011-1 828
20+3 183+5 251-2 068
21+3 183+5 496-2 313
22+3 183+5 748-2 565
23+3 183+6 007-2 824
24+3 183+6 273-3 090
25+3 183+6 546-3 363
Total+79 575+85 839+-6 264
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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