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Appartement 4 pièces 92 m2 - Strasbourg Koenigshoffen

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface92m²
Coût Total222 600€
Loyer Annuel15 156€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 902,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces – 92 m² – Strasbourg Koenigshoffen rue des Petites Fermes

À Strasbourg, quartier Koenigshoffen, découvrez ce bel appartement de 92 m² idéalement situé avec tram et bus au pied de l’immeuble.

Description :

Grand dégagement à l’entrée 2 chambres (possibilité d’aménager une 3ᵉ chambre) Salon / séjour lumineux ouvert sur cuisine entièrement équipée 2 salles d’eau Double vitrage

DPE : B GES : A

Les + :

✔ Copropriété refaite à neuf ✔ Faibles charges de copropriété ✔ Beau potentiel d’aménagement ✔ Idéal famille ou investissement

Appartement offrant de beaux volumes et une excellente situation. Travaux de rafraîchissement à prévoir permettant de le personnaliser selon vos goûts.

📞 Opportunité à saisir rapidement ! Contactez-nous pour plus d’informations ou organiser une visite, ne laissez pas passer cette occasion. Contacter votre conseiller AHMB IMMOBILIER, immatriculé au RCS de Strasbourg sous le n° 908803463.

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.579930, 7.712200
Total : 222 600€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 33 600€
Valeur du bien : 208 600€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15156€/an
Fourchette totale : 938€ - 1701€/mois
Fourchette annuelle : 11254€ - 20410€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :66,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 168,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 789,73€
Coût de l'assurance :20 034,00€
Taxe foncière : 1 515,58€/an
Soit par mois : 126,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 262,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 294,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles d'eau (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 600 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 600 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 367 €
Revenus locatifs : +15 156 €
Charges déductibles : -43 367 €
Résultat foncier Année 1 : -28 211 €(Déficit de 28 211 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 767 €/an
Revenus locatifs : +15 156 €
Charges déductibles : -9 767 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17511.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 156 €43 374 €7 457 €-28 218 €10 700 €17 518 €17 518 €
215 459 €9 576 €7 259 €5 883 €--11 635 €
315 768 €9 371 €7 054 €6 397 €--5 238 €
416 083 €9 159 €6 842 €6 925 €---
516 405 €8 939 €6 622 €7 466 €---
616 733 €8 712 €6 395 €8 021 €---
717 068 €8 477 €6 160 €8 591 €---
817 409 €8 234 €5 917 €9 175 €---
917 757 €7 983 €5 666 €9 774 €---
1018 113 €7 723 €5 406 €10 389 €---
1118 475 €7 454 €5 137 €11 021 €---
1218 844 €7 176 €4 859 €11 668 €---
1319 221 €6 888 €4 571 €12 333 €---
1419 606 €6 591 €4 274 €13 015 €---
1519 998 €6 283 €3 966 €13 715 €---
1620 398 €5 964 €3 647 €14 433 €---
1720 806 €5 635 €3 318 €15 171 €---
1821 222 €5 294 €2 977 €15 928 €---
1921 646 €4 942 €2 625 €16 705 €---
2022 079 €4 577 €2 260 €17 502 €---
2122 521 €4 200 €1 883 €18 321 €---
2222 971 €3 810 €1 493 €19 162 €---
2323 431 €3 406 €1 089 €20 025 €---
2423 899 €2 988 €671 €20 911 €---
2524 377 €2 556 €240 €21 821 €---
TOTAL485 444 €199 313 €107 790 €286 131 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 131 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 183 €-3 210 €+6 393 €
2+3 183 €0 €+3 183 €
3+3 183 €0 €+3 183 €
4+3 183 €+506 €+2 677 €
5+3 183 €+2 240 €+943 €
6+3 183 €+2 406 €+777 €
7+3 183 €+2 577 €+606 €
8+3 183 €+2 752 €+431 €
9+3 183 €+2 932 €+251 €
10+3 183 €+3 117 €+66 €
11+3 183 €+3 306 €-123 €
12+3 183 €+3 500 €-317 €
13+3 183 €+3 700 €-517 €
14+3 183 €+3 904 €-721 €
15+3 183 €+4 114 €-931 €
16+3 183 €+4 330 €-1 147 €
17+3 183 €+4 551 €-1 368 €
18+3 183 €+4 778 €-1 595 €
19+3 183 €+5 011 €-1 828 €
20+3 183 €+5 251 €-2 068 €
21+3 183 €+5 496 €-2 313 €
22+3 183 €+5 748 €-2 565 €
23+3 183 €+6 007 €-2 824 €
24+3 183 €+6 273 €-3 090 €
25+3 183 €+6 546 €-3 363 €
Total+79 575 €+85 839 €+-6 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 235 jours
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