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Appartement 3 pièces 67 m²

VilleSisteron (04)
Surface67m²
Coût Total134 532€
Loyer Annuel7 561€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 344 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 393,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 67.13 m²

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE VEND à SISTERON (04200) au 202 rue des Combes. Un appartement T3 de 67,13 m² au 2e étage. Réf. 0137C04-L008. Lot n°8.

Situé dans un environnement calme et résidentiel bénéficiant d'un cadre de vie agréable, entre nature et commodités et situé à proximité du centre-ville, des commerces, écoles et services du quotidien, venez découvrir cet appartement.

Il se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour et d'une cuisine séparée sur loggia, d'un dégagement avec placard, de trois chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Chauffage individuel gaz.

Atouts principaux :

  • Proche des commodités,
  • Appartement avec loggia,
  • Aucun frais d'agence.

DPE : C (108 KWh/m².an) – GES : C (20 kgCO2/m².an). Montant des dépenses d'énergie pour un usage habituel estimé à 1 170 €/an (prix moyens des énergies indexés au 01/01/2023, abonnements compris). Copropriété de 44 lots sans procédure en cours. Charges de copropriété estimées à 990 €/an.

Prix de vente : 93 344 €. Honoraires à la charge du vendeur. Aucun frais d'agence. Prix hors parking. Possibilité d'acquérir un parking en sus (selon disponibilité). Prix du garage : + 6 000 € - Prix du parking aérien : + 500 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques (***). Sous réserve de priorité conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Visite sur rendez-vous. Remise des offres d'achat par e-mail, au plus tard 1 mois à compter du 24/06/2026. Référence annonce : [Coordonnées masquées] Date de réalisation du diagnostic : 01/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 44 Charges prévisionnelles annuelles : 990 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1170 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sisteron
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04200
Coordonnées : 44.193554, 5.941948
Total : 134 532€
Prix d'acquisition : 93 344€
Travaux : 33 720€
Valeur du bien : 127 064€
Frais de notaire : 7 468€
Coût estimé : 7 468€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7561€/an
Fourchette totale : 494€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 5923€ - 9651€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 605,75 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 585 €
Prix d'achat :93 344 €
Décote à l'achat :-14 241€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-26 947€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 167,62€
Coût de l'assurance :11 771,55€
Taxe foncière : 756,08€/an
Soit par mois : 63,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 82,50€/mois
Soit par an : 990,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 630,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, électroménager, et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et murs jaunis
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, et pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 720 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, électroménager, et réfection des murs), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 520€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Revêtement de sol: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sisteron. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes avec des matériaux de qualité moyenne. Les estimations pour les chambres et le salon sont basées sur des rafraîchissements.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 561 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 532 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 990 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 627 €
Revenus locatifs : +7 561 €
Charges déductibles : -40 627 €
Résultat foncier Année 1 : -33 066 €(Déficit de 33 066 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 22 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 907 €/an
Revenus locatifs : +7 561 €
Charges déductibles : -6 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22365.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 344 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 674 €(65% de 93 344 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 206 €/an
Calcul : 60 674 € × 3,636% = 2 206 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 561 €40 631 €4 694 €-33 070 €10 700 €22 370 €22 370 €
27 712 €6 789 €4 572 €923 €--21 447 €
37 866 €6 662 €4 445 €1 205 €--20 242 €
48 024 €6 530 €4 313 €1 493 €--18 749 €
58 184 €6 394 €4 177 €1 790 €--16 959 €
68 348 €6 253 €4 036 €2 095 €--14 864 €
78 515 €6 107 €3 890 €2 408 €--12 457 €
88 685 €5 956 €3 739 €2 729 €--9 727 €
98 859 €5 799 €3 582 €3 060 €--6 668 €
109 036 €5 637 €3 420 €3 399 €--3 268 €
119 217 €5 468 €3 251 €3 748 €---
129 401 €5 294 €3 077 €4 107 €---
139 589 €5 114 €2 897 €4 475 €---
149 781 €4 927 €2 710 €4 854 €---
159 976 €4 733 €2 516 €5 243 €---
1610 176 €4 532 €2 315 €5 643 €---
1710 379 €4 325 €2 108 €6 055 €---
1810 587 €4 109 €1 892 €6 478 €---
1910 799 €3 886 €1 669 €6 912 €---
2011 015 €3 655 €1 438 €7 359 €---
2111 235 €3 416 €1 199 €7 819 €---
2211 460 €3 168 €951 €8 292 €---
2311 689 €2 911 €694 €8 777 €---
2411 923 €2 645 €428 €9 277 €---
2512 161 €2 370 €153 €9 791 €---
TOTAL242 175 €157 311 €68 168 €84 864 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 588 €-3 210 €+4 798 €
2+1 588 €0 €+1 588 €
3+1 588 €0 €+1 588 €
4+1 588 €0 €+1 588 €
5+1 588 €0 €+1 588 €
6+1 588 €0 €+1 588 €
7+1 588 €0 €+1 588 €
8+1 588 €0 €+1 588 €
9+1 588 €0 €+1 588 €
10+1 588 €0 €+1 588 €
11+1 588 €+144 €+1 444 €
12+1 588 €+1 232 €+356 €
13+1 588 €+1 343 €+245 €
14+1 588 €+1 456 €+132 €
15+1 588 €+1 573 €+15 €
16+1 588 €+1 693 €-105 €
17+1 588 €+1 816 €-228 €
18+1 588 €+1 943 €-355 €
19+1 588 €+2 074 €-486 €
20+1 588 €+2 208 €-620 €
21+1 588 €+2 346 €-758 €
22+1 588 €+2 487 €-899 €
23+1 588 €+2 633 €-1 045 €
24+1 588 €+2 783 €-1 195 €
25+1 588 €+2 937 €-1 349 €
Total+39 700 €+25 459 €+14 241 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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