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Appartement à vendre

VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface58.1m²
Coût Total170 180€
Loyer Annuel12 106€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois-213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 58.1 m²
Prix au m² : 2 082,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/9 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15,42 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, calme, Digicode, Interphone

VENTE EN NUE PROPRIETE - CHAMPIGNY SUR MARNE - LE MAROC - Au 7ème étage avec ascenseur d'une copropriété bien tenue, APPARTEMENT de 3 pièces sur 58 m² composé d'une entrée avec rangement, cuisine indépendante pouvant être ouverte sur le séjour, 2 chambres, salle de bains et sanitaires séparés. Cave privative et parking libre dans la résidence. A 6 mn à pied du futur Grand Paris Express. Appartement vendu occupé avec une réserve de droit d'usage et d'habitation sur une tête (homme 72 ans). Valeur vénale : 200.000 € Occupation du bien : Oui Crédit-rentier : Homme (72 ans) Bouquet : 121.000 € sans rente (FAI) Bouquet hors honoraires 110.000 € Copropriété de 112 lots - dont 56 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2880.00 euros.

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.812119, 2.499301
Total : 170 180€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 160 500€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58.1m²
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1009€/mois
Loyer annuel estimé : 12106€/an
Fourchette totale : 821€ - 1239€/mois
Fourchette annuelle : 9854€ - 14872€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 523,81 €/m²
Basé sur :275 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 833 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :-141 833€ (-54.0%)
Marge achat-revente :92 653€ (35.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 880,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 319,66€
Coût de l'assurance :12 763,50€
Taxe foncière : 1 210,56€/an
Soit par mois : 100,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 008,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements fonctionnels mais anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€ = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 30€ = 450€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 106 €/an
Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 180 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 211 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 729 €
Revenus locatifs : +12 106 €
Charges déductibles : -49 729 €
Résultat foncier Année 1 : -37 624 €(Déficit de 37 624 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 224 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 229 €/an
Revenus locatifs : +12 106 €
Charges déductibles : -10 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 876 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16223.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 106 €49 735 €5 633 €-37 629 €21 400 €16 229 €16 229 €
212 348 €10 084 €5 483 €2 264 €--13 965 €
312 595 €9 928 €5 327 €2 666 €--11 299 €
412 847 €9 767 €5 166 €3 079 €--8 220 €
513 103 €9 601 €5 000 €3 503 €--4 717 €
613 366 €9 429 €4 828 €3 937 €--780 €
713 633 €9 251 €4 650 €4 382 €---
813 906 €9 067 €4 465 €4 839 €---
914 184 €8 876 €4 275 €5 307 €---
1014 467 €8 679 €4 078 €5 788 €---
1114 757 €8 476 €3 875 €6 281 €---
1215 052 €8 266 €3 664 €6 786 €---
1315 353 €8 048 €3 447 €7 305 €---
1415 660 €7 823 €3 222 €7 837 €---
1515 973 €7 590 €2 989 €8 383 €---
1616 293 €7 350 €2 749 €8 943 €---
1716 618 €7 101 €2 500 €9 517 €---
1816 951 €6 844 €2 243 €10 107 €---
1917 290 €6 578 €1 977 €10 712 €---
2017 636 €6 303 €1 702 €11 333 €---
2117 988 €6 019 €1 418 €11 970 €---
2218 348 €5 725 €1 124 €12 623 €---
2318 715 €5 421 €820 €13 294 €---
2419 089 €5 106 €505 €13 983 €---
2519 471 €4 781 €180 €14 690 €---
TOTAL387 746 €235 847 €81 320 €151 899 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 542 €-6 420 €+8 962 €
2+2 542 €0 €+2 542 €
3+2 542 €0 €+2 542 €
4+2 542 €0 €+2 542 €
5+2 542 €0 €+2 542 €
6+2 542 €0 €+2 542 €
7+2 542 €+1 081 €+1 461 €
8+2 542 €+1 452 €+1 090 €
9+2 542 €+1 592 €+950 €
10+2 542 €+1 736 €+806 €
11+2 542 €+1 884 €+658 €
12+2 542 €+2 036 €+506 €
13+2 542 €+2 191 €+351 €
14+2 542 €+2 351 €+191 €
15+2 542 €+2 515 €+27 €
16+2 542 €+2 683 €-141 €
17+2 542 €+2 855 €-313 €
18+2 542 €+3 032 €-490 €
19+2 542 €+3 214 €-672 €
20+2 542 €+3 400 €-858 €
21+2 542 €+3 591 €-1 049 €
22+2 542 €+3 787 €-1 245 €
23+2 542 €+3 988 €-1 446 €
24+2 542 €+4 195 €-1 653 €
25+2 542 €+4 407 €-1 865 €
Total+63 550 €+45 570 €+17 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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