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Achat : Appartement (19100)

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface65m²
Coût Total111 860€
Loyer Annuel7 408€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 184,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Proche du centre ville, au dernier étage d'une résidence avec ascenseur, agréable appartement de type F3 composé: entrée, cuisine équipée, salon-séjour, deux chambres, salle de bains et wc. Cave et place de parking. Charges de copropriété de 138€ par mois comprenant chauffage, eau, eau chaude, électricité des communs. DPE ANCIENNE VERSION Surface loi Carrez: 64.8 m².

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.150100, 1.531890
Total : 111 860€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 105 700€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7408€/an
Fourchette totale : 481€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 5771€ - 9510€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 874,72 €/m²
Basé sur :234 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 856 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-44 856€ (-36.8%)
Marge achat-revente :9 996€ (8.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 606,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 679,67€
Coût de l'assurance :13 423,20€
Taxe foncière : 740,81€/an
Soit par mois : 61,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 138,00€/mois
Soit par an : 1 656,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 617,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain 6 m²: 30€/m² × 6 = 180€, Lavabo: 800€, Main d'œuvre: 220€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
  • Entrée:300€
    Peinture entrée 5 m²: 60€/m² × 5 = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 408 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 860 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 741 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 656 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 533 €
Revenus locatifs : +7 408 €
Charges déductibles : -35 533 €
Résultat foncier Année 1 : -28 125 €(Déficit de 28 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 833 €/an
Revenus locatifs : +7 408 €
Charges déductibles : -6 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6725.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 408 €35 537 €3 903 €-28 129 €21 400 €6 729 €6 729 €
27 556 €6 735 €3 801 €821 €--5 907 €
37 707 €6 629 €3 696 €1 078 €--4 829 €
47 862 €6 520 €3 586 €1 341 €--3 488 €
58 019 €6 407 €3 473 €1 612 €--1 876 €
68 179 €6 290 €3 356 €1 889 €---
78 343 €6 168 €3 234 €2 174 €---
88 510 €6 042 €3 109 €2 467 €---
98 680 €5 912 €2 978 €2 768 €---
108 853 €5 777 €2 843 €3 076 €---
119 030 €5 637 €2 703 €3 393 €---
129 211 €5 492 €2 559 €3 719 €---
139 395 €5 342 €2 409 €4 053 €---
149 583 €5 187 €2 253 €4 396 €---
159 775 €5 026 €2 092 €4 749 €---
169 970 €4 859 €1 925 €5 111 €---
1710 170 €4 686 €1 752 €5 484 €---
1810 373 €4 507 €1 573 €5 866 €---
1910 581 €4 322 €1 388 €6 259 €---
2010 792 €4 130 €1 196 €6 663 €---
2111 008 €3 931 €997 €7 077 €---
2211 228 €3 725 €791 €7 504 €---
2311 453 €3 511 €577 €7 942 €---
2411 682 €3 290 €356 €8 392 €---
2511 915 €3 061 €127 €8 855 €---
TOTAL237 284 €158 723 €56 680 €78 560 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 556 €-6 420 €+7 976 €
2+1 556 €0 €+1 556 €
3+1 556 €0 €+1 556 €
4+1 556 €0 €+1 556 €
5+1 556 €0 €+1 556 €
6+1 556 €+4 €+1 552 €
7+1 556 €+652 €+904 €
8+1 556 €+740 €+816 €
9+1 556 €+830 €+726 €
10+1 556 €+923 €+633 €
11+1 556 €+1 018 €+538 €
12+1 556 €+1 116 €+440 €
13+1 556 €+1 216 €+340 €
14+1 556 €+1 319 €+237 €
15+1 556 €+1 425 €+131 €
16+1 556 €+1 533 €+23 €
17+1 556 €+1 645 €-89 €
18+1 556 €+1 760 €-204 €
19+1 556 €+1 878 €-322 €
20+1 556 €+1 999 €-443 €
21+1 556 €+2 123 €-567 €
22+1 556 €+2 251 €-695 €
23+1 556 €+2 382 €-826 €
24+1 556 €+2 518 €-962 €
25+1 556 €+2 656 €-1 100 €
Total+38 900 €+23 568 €+15 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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