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Maison de ville à vendre

VilleBeaumarchés (32)
Surface132m²
Coût Total143 780€
Loyer Annuel12 489€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 3 chambres, Jardin, Non meublé

Au cœur de Beaumarches, maison de ville/appartement sur deux niveaux à vendre. L'habitation se compose en rez-de-chaussée de chaussée d'une cuisine, d'une buanderie et d'un salon. A l'étage se trouvent trois chambres, une salle de bain, un WC séparé et un accès aux combles. L'habitation est reliée au tout-à-l'égout. Une parcelle de jardin non attenante est également vendue avec et dispose des raccordements des réseaux en bordure.

Jazz CUBOTA (EI) – Agent commercial RSAC AUCH 912 337 003. Référence agence : 4895

Ville : Beaumarchés
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32160
Coordonnées : 43.585757, 0.090138
Total : 143 780€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 60 620€
Valeur du bien : 137 620€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12489€/an
Fourchette totale : 798€ - 1357€/mois
Fourchette annuelle : 9579€ - 16282€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 232,15 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :162 643 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-85 643€ (-52.7%)
Marge achat-revente :18 863€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,51€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 779,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 853,59€
Coût de l'assurance :17 253,60€
Taxe foncière : 1 248,89€/an
Soit par mois : 104,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 040,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 132 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 620 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 920€
    Isolation combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaumarchés (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 489 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 780 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 571 €
Revenus locatifs : +12 489 €
Charges déductibles : -67 571 €
Résultat foncier Année 1 : -55 082 €(Déficit de 55 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 682 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 951 €/an
Revenus locatifs : +12 489 €
Charges déductibles : -6 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 538 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33682.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 489 €67 576 €5 017 €-55 087 €21 400 €33 687 €33 687 €
212 739 €6 825 €4 886 €5 914 €--27 773 €
312 993 €6 689 €4 750 €6 304 €--21 469 €
413 253 €6 549 €4 610 €6 704 €--14 765 €
513 518 €6 403 €4 464 €7 115 €--7 650 €
613 789 €6 253 €4 314 €7 536 €--113 €
714 065 €6 097 €4 157 €7 968 €---
814 346 €5 935 €3 996 €8 411 €---
914 633 €5 767 €3 828 €8 865 €---
1014 925 €5 594 €3 655 €9 332 €---
1115 224 €5 414 €3 475 €9 810 €---
1215 528 €5 228 €3 289 €10 301 €---
1315 839 €5 035 €3 096 €10 804 €---
1416 156 €4 835 €2 896 €11 321 €---
1516 479 €4 628 €2 689 €11 851 €---
1616 808 €4 414 €2 475 €12 395 €---
1717 145 €4 192 €2 252 €12 953 €---
1817 487 €3 961 €2 022 €13 526 €---
1917 837 €3 723 €1 784 €14 114 €---
2018 194 €3 476 €1 537 €14 718 €---
2118 558 €3 221 €1 281 €15 337 €---
2218 929 €2 956 €1 017 €15 973 €---
2319 308 €2 681 €742 €16 626 €---
2419 694 €2 397 €458 €17 297 €---
2520 088 €2 102 €163 €17 985 €---
TOTAL400 023 €181 949 €72 854 €218 074 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 623 €-6 420 €+9 043 €
2+2 623 €0 €+2 623 €
3+2 623 €0 €+2 623 €
4+2 623 €0 €+2 623 €
5+2 623 €0 €+2 623 €
6+2 623 €0 €+2 623 €
7+2 623 €+2 356 €+267 €
8+2 623 €+2 523 €+100 €
9+2 623 €+2 660 €-37 €
10+2 623 €+2 799 €-176 €
11+2 623 €+2 943 €-320 €
12+2 623 €+3 090 €-467 €
13+2 623 €+3 241 €-618 €
14+2 623 €+3 396 €-773 €
15+2 623 €+3 555 €-932 €
16+2 623 €+3 718 €-1 095 €
17+2 623 €+3 886 €-1 263 €
18+2 623 €+4 058 €-1 435 €
19+2 623 €+4 234 €-1 611 €
20+2 623 €+4 415 €-1 792 €
21+2 623 €+4 601 €-1 978 €
22+2 623 €+4 792 €-2 169 €
23+2 623 €+4 988 €-2 365 €
24+2 623 €+5 189 €-2 566 €
25+2 623 €+5 396 €-2 773 €
Total+65 575 €+65 422 €+153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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