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Duplex 5 pièces 123 m²

VillePithiviers (45)
Surface123m²
Coût Total237 400€
Loyer Annuel14 229€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-491€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 1 422,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement en plein coeur de Pithiviers - 126m²

Elodie GONCALVES vous propose : Situé au 3ᵉ et dernier étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, en plein cœur de Pithiviers, à proximité immédiate des commerces et des transports, découvrez ce spacieux duplex familial de 126 m².

Au premier niveau, vous trouverez : une entrée, un salon/séjour lumineux, une cuisine, un WC indépendant, une salle d'eau, une chambre, ainsi qu'un balcon fermé.

À l'étage, un palier dessert trois belles chambres, ainsi qu'une salle de bains avec WC.

Après quelques travaux de modernisation et de remise au goût du jour, ce duplex offre un beau potentiel et saura parfaitement répondre aux besoins d'une famille à la recherche d'espace et de praticité, tout en profitant de la proximité immédiate des commodités du centre-ville.

Le bien est vendu avec une cave, un garage et une place de parking.

Un bien familial aux beaux volumes, idéalement situé, qui ne demande qu'à révéler tout son potentiel !

Chauffage individuel électrique.

Cette annonce référence 347996 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ELODIE GONCALVES (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 89002526500012.

Prix du bien : 175 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 3 684,09 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 347996 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 3684.09 €

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.172400, 2.250236
Total : 237 400€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 48 400€
Valeur du bien : 223 400€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1186€/mois
Loyer annuel estimé : 14229€/an
Fourchette totale : 969€ - 1451€/mois
Fourchette annuelle : 11632€ - 17406€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 381,43 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 915 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :+5 085€ (+3.0%)
Marge achat-revente :-67 485€ (-39.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 182,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :69,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 251,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 237,15€
Coût de l'assurance :20 772,50€
Taxe foncière : 1 422,90€/an
Soit par mois : 118,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 307,01€/mois
Soit par an : 3 684,09€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 185,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 676,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-491,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 123 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 100 m² (estimation pour salon et espaces communs)
Raison: État 3/5 visible sur photos - moquette usée nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et revêtement
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation des murs et revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:6 000€
    Revêtement de sol: 100 m² × 60€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 500€/m² = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 229 €/an
Calcul : 1 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 400 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 831 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 423 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 684 €/an
Calcul : 307 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 425 €
Revenus locatifs : +14 229 €
Charges déductibles : -62 425 €
Résultat foncier Année 1 : -48 196 €(Déficit de 48 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 796 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 025 €/an
Revenus locatifs : +14 229 €
Charges déductibles : -14 025 €
Résultat foncier Années 2+ : 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26795.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 229 €62 432 €8 095 €-48 203 €21 400 €26 803 €26 803 €
214 514 €13 819 €7 881 €695 €--26 109 €
314 804 €13 598 €7 660 €1 206 €--24 903 €
415 100 €13 369 €7 431 €1 731 €--23 172 €
515 402 €13 133 €7 195 €2 269 €--20 903 €
615 710 €12 888 €6 950 €2 822 €--18 080 €
716 024 €12 634 €6 696 €3 390 €--14 690 €
816 345 €12 371 €6 433 €3 973 €--10 717 €
916 672 €12 100 €6 162 €4 572 €--6 145 €
1017 005 €11 818 €5 881 €5 187 €--958 €
1117 345 €11 527 €5 589 €5 818 €---
1217 692 €11 226 €5 288 €6 466 €---
1318 046 €10 914 €4 976 €7 132 €---
1418 407 €10 591 €4 654 €7 815 €---
1518 775 €10 257 €4 319 €8 518 €---
1619 150 €9 911 €3 974 €9 239 €---
1719 533 €9 554 €3 616 €9 980 €---
1819 924 €9 183 €3 245 €10 741 €---
1920 323 €8 800 €2 862 €11 523 €---
2020 729 €8 403 €2 465 €12 326 €---
2121 144 €7 992 €2 054 €13 152 €---
2221 566 €7 567 €1 629 €14 000 €---
2321 998 €7 127 €1 189 €14 871 €---
2422 438 €6 671 €733 €15 767 €---
2522 886 €6 199 €262 €16 687 €---
TOTAL455 760 €314 084 €117 237 €141 676 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 988 €-6 420 €+9 408 €
2+2 988 €0 €+2 988 €
3+2 988 €0 €+2 988 €
4+2 988 €0 €+2 988 €
5+2 988 €0 €+2 988 €
6+2 988 €0 €+2 988 €
7+2 988 €0 €+2 988 €
8+2 988 €0 €+2 988 €
9+2 988 €0 €+2 988 €
10+2 988 €0 €+2 988 €
11+2 988 €+1 458 €+1 530 €
12+2 988 €+1 940 €+1 048 €
13+2 988 €+2 139 €+849 €
14+2 988 €+2 345 €+643 €
15+2 988 €+2 555 €+433 €
16+2 988 €+2 772 €+216 €
17+2 988 €+2 994 €-6 €
18+2 988 €+3 222 €-234 €
19+2 988 €+3 457 €-469 €
20+2 988 €+3 698 €-710 €
21+2 988 €+3 946 €-958 €
22+2 988 €+4 200 €-1 212 €
23+2 988 €+4 461 €-1 473 €
24+2 988 €+4 730 €-1 742 €
25+2 988 €+5 006 €-2 018 €
Total+74 700 €+42 503 €+32 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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