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Appartement à vendre

VilleReims (51)
Surface65.2m²
Coût Total205 372€
Loyer Annuel9 080€
Rentabilité4.42%
Cashflow/mois-407€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 100 €
Surface : 65.2 m²
Prix au m² : 1 504,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 21 m²), 2 chambres, Gardien, Pas de balcon

Situé dans unes résidence de très bon standing, rue Houzeau Muiron à Reims, cet appartement situé au rez-de-chaussée est l'ancienne loge du gardien, il est composé d'un beau séjour attenant à une petite cuisine indépendante, de deux belles chambres, une salle de bains, WC indépendants. L'appartement est traversant et de nombreux travaux seront à prévoir. Possibilité d'accueillir des professions libérales. Cave.

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.256097, 4.043688
Total : 205 372€
Prix d'acquisition : 98 100€
Travaux : 99 424€
Valeur du bien : 197 524€
Frais de notaire : 7 848€
Coût estimé : 7 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.2m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9080€/an
Fourchette totale : 586€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 7032€ - 11724€/an
Rentabilité brute :4.42%
Fourchette de rentabilité :3.42% - 5.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 857,51 €/m²
Basé sur :1068 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 310 €
Prix d'achat :98 100 €
Décote à l'achat :-88 210€ (-47.3%)
Marge achat-revente :-19 062€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 372€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 088,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 070,19€
Coût de l'assurance :17 970,05€
Taxe foncière : 907,98€/an
Soit par mois : 75,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-407,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 65.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant un remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 424 €(1 525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:18 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 6000€ × 0.4 = 2400€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 440€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 5600€ × 0.4 = 2240€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:9 600€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 4000€ × 0.4 = 1600€
  • Cuisine - Rénovation complète:28 800€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 12000€ × 0.4 = 4800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:19 200€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 8000€ × 0.4 = 3200€
  • Chambres - Revêtement sol:5 760€
    Revêtement de sol: 24 m² × 100€ = 2400€, Main d'œuvre: 2400€ × 0.4 = 960€
  • Chambres - Peinture:2 304€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€ = 960€, Main d'œuvre: 960€ × 0.4 = 384€
  • Salon - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€ = 800€, Main d'œuvre: 800€ × 0.4 = 320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 080 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 372 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 424 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 149 €
Revenus locatifs : +9 080 €
Charges déductibles : -108 149 €
Résultat foncier Année 1 : -99 069 €(Déficit de 99 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 669 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 725 €/an
Revenus locatifs : +9 080 €
Charges déductibles : -8 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 355 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77668.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 765 €(65% de 98 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 319 €/an
Calcul : 63 765 € × 3,636% = 2 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 080 €108 155 €7 105 €-99 076 €21 400 €77 676 €77 676 €
29 261 €8 545 €6 918 €716 €--76 959 €
39 447 €8 353 €6 726 €1 094 €--75 865 €
49 636 €8 153 €6 526 €1 483 €--74 383 €
59 828 €7 946 €6 319 €1 882 €--72 500 €
610 025 €7 732 €6 105 €2 293 €--70 208 €
710 225 €7 511 €5 884 €2 715 €--67 493 €
810 430 €7 281 €5 654 €3 149 €--64 344 €
910 638 €7 043 €5 416 €3 595 €--60 749 €
1010 851 €6 797 €5 170 €4 054 €--56 695 €
1111 068 €6 542 €4 915 €4 526 €--52 168 €
1211 290 €6 278 €4 651 €5 011 €---
1311 515 €6 005 €4 378 €5 511 €---
1411 746 €5 722 €4 095 €6 024 €---
1511 981 €5 429 €3 802 €6 552 €---
1612 220 €5 125 €3 498 €7 095 €---
1712 465 €4 811 €3 184 €7 654 €---
1812 714 €4 485 €2 858 €8 229 €---
1912 968 €4 148 €2 521 €8 820 €---
2013 228 €3 799 €2 172 €9 429 €---
2113 492 €3 437 €1 810 €10 055 €---
2213 762 €3 063 €1 436 €10 699 €---
2314 037 €2 675 €1 048 €11 362 €---
2414 318 €2 273 €647 €12 045 €---
2514 604 €1 858 €231 €12 747 €---
TOTAL290 830 €243 164 €103 070 €47 666 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 666 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 907 €-6 420 €+8 327 €
2+1 907 €0 €+1 907 €
3+1 907 €0 €+1 907 €
4+1 907 €0 €+1 907 €
5+1 907 €0 €+1 907 €
6+1 907 €0 €+1 907 €
7+1 907 €0 €+1 907 €
8+1 907 €0 €+1 907 €
9+1 907 €0 €+1 907 €
10+1 907 €0 €+1 907 €
11+1 907 €0 €+1 907 €
12+1 907 €+1 503 €+404 €
13+1 907 €+1 653 €+254 €
14+1 907 €+1 807 €+100 €
15+1 907 €+1 966 €-59 €
16+1 907 €+2 129 €-222 €
17+1 907 €+2 296 €-389 €
18+1 907 €+2 469 €-562 €
19+1 907 €+2 646 €-739 €
20+1 907 €+2 829 €-922 €
21+1 907 €+3 017 €-1 110 €
22+1 907 €+3 210 €-1 303 €
23+1 907 €+3 409 €-1 502 €
24+1 907 €+3 613 €-1 706 €
25+1 907 €+3 824 €-1 917 €
Total+47 675 €+29 950 €+17 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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