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Superbe 3 pièces secteur 4 as

VilleBelfort (90)
Surface60m²
Coût Total68 400€
Loyer Annuel6 588€
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Superbe appartement 3 pièces, traversant, secteur 4 As, proche de toutes commodités.

  • 1er étage avec ascenseur
  • Quartier très calme (commissariat de police juste en face)
  • Bon état, les murs et certains revêtement de sols viennent d'être refaits. Il est habitable tel quel mais un rafraichissement d'autres éléments peut-être envisagé dans certaines pièces.
  • Nombreux placards
  • Excellente isolation thermique et phonique (immeuble construit en 1982, classe énergétique D)
  • Chauffage gaz individuel
  • Cuisine non meublée, électroménager inclus avec cuisinière vitrocéramique quasi-neuve et un frigo-congélateur.
  • WC séparés
  • Situé rue Gaston Defferre
  • Pas de balcon mais température agréable en été comme en hiver (appartement traversant)
  • Le syndic est Cytia
  • Charges annuelles : autour de 1000 euros

Disponible tout de suite. Vendu en direct, pas de frais d'agence. Contactez-moi pour organiser une visite!!

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.639140, 6.853510
Total : 68 400€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 19 800€
Valeur du bien : 64 800€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 549€/mois
Loyer annuel estimé : 6588€/an
Fourchette totale : 428€ - 705€/mois
Fourchette annuelle : 5132€ - 8459€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 289,72 €/m²
Basé sur :567 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 383 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-32 383€ (-41.8%)
Marge achat-revente :8 983€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :343,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :19,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 363,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 658,41€
Coût de l'assurance :5 985,00€
Taxe foncière : 658,84€/an
Soit par mois : 54,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 549,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage gaz individuel est en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage en bon état, pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine non meublée par une cuisine équipée de milieu de gamme.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques pour rafraîchir le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin d'un rafraîchissement cosmétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 800 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage gaz individuel est en bon état. Coût: 0€.
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€.
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 400€.
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€.
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1200€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 549 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 588 €/an
Calcul : 549 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 659 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 083 €
Revenus locatifs : +6 588 €
Charges déductibles : -24 083 €
Résultat foncier Année 1 : -17 494 €(Déficit de 17 494 €)
Imputable sur revenu global : 17 494 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 283 €/an
Revenus locatifs : +6 588 €
Charges déductibles : -4 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 306 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 588 €24 085 €2 387 €-17 496 €17 496 €--
26 720 €4 223 €2 324 €2 498 €---
36 855 €4 158 €2 260 €2 696 €---
46 992 €4 091 €2 193 €2 900 €---
57 131 €4 022 €2 124 €3 109 €---
67 274 €3 950 €2 052 €3 324 €---
77 420 €3 876 €1 978 €3 544 €---
87 568 €3 799 €1 901 €3 769 €---
97 719 €3 719 €1 821 €4 000 €---
107 874 €3 637 €1 739 €4 237 €---
118 031 €3 551 €1 653 €4 480 €---
128 192 €3 463 €1 565 €4 729 €---
138 356 €3 371 €1 473 €4 985 €---
148 523 €3 276 €1 378 €5 247 €---
158 693 €3 177 €1 279 €5 516 €---
168 867 €3 075 €1 177 €5 792 €---
179 044 €2 970 €1 072 €6 075 €---
189 225 €2 860 €962 €6 365 €---
199 410 €2 747 €849 €6 663 €---
209 598 €2 630 €731 €6 969 €---
219 790 €2 508 €610 €7 282 €---
229 986 €2 382 €484 €7 604 €---
2310 186 €2 251 €353 €7 934 €---
2410 389 €2 116 €218 €8 273 €---
2510 597 €1 976 €78 €8 621 €---
TOTAL211 028 €101 914 €34 658 €109 114 €17 496 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 249 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 114 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 384 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 384 €-5 249 €+6 633 €
2+1 384 €+749 €+635 €
3+1 384 €+809 €+575 €
4+1 384 €+870 €+514 €
5+1 384 €+933 €+451 €
6+1 384 €+997 €+387 €
7+1 384 €+1 063 €+321 €
8+1 384 €+1 131 €+253 €
9+1 384 €+1 200 €+184 €
10+1 384 €+1 271 €+113 €
11+1 384 €+1 344 €+40 €
12+1 384 €+1 419 €-35 €
13+1 384 €+1 495 €-111 €
14+1 384 €+1 574 €-190 €
15+1 384 €+1 655 €-271 €
16+1 384 €+1 737 €-353 €
17+1 384 €+1 822 €-438 €
18+1 384 €+1 909 €-525 €
19+1 384 €+1 999 €-615 €
20+1 384 €+2 091 €-707 €
21+1 384 €+2 185 €-801 €
22+1 384 €+2 281 €-897 €
23+1 384 €+2 380 €-996 €
24+1 384 €+2 482 €-1 098 €
25+1 384 €+2 586 €-1 202 €
Total+34 600 €+32 734 €+1 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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