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Détails du bien

Bien expiré
VilleCharleville-Mézières (08)
Surface58
Coût Total120 940
Loyer Annuel5 909
Rentabilité4.89%
Cashflow/mois-196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 017,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Nombre d'égages : 2, Jardin

Maison de ville A RENOVER avec garage, 2 chambres - NOUVEAUTE A CHARLEVILLE-MEZIERES, à 2 pas du centre-ville : Maison de ville, d'environ 58m², A RENOVER ENTIEREMENT, comprenant : RDC : entrée dans salon / séjour de 22m² avec cheminée, cuisine donnant accès à la terrasse, salle d'eau (douche et lavabo), wc accessible depuis la salle d'eau ; ETAGE : 2 chambres : une de 11m² avec WC et lavabo et une de 10m² donnant accès au grenier. Fenêtres en bois simple vitrage avec persiennes. 1 garage. 1 cave et 1 grenier. Jardin sur l'arrière. Chauffage gaz. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : https://www.citya.com/agences-immobilieres/charleville-mezieres-08000/614 . Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 660 et 3 670 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2023. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.citya.com/agences-immobilieres/charleville-mezieres-08000/614

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.776102, 4.708177
Total : 120 940
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 57 220
Valeur du bien : 116 220
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 492€/mois
Loyer annuel estimé : 5909€/an
Fourchette totale : 377€ - 643€/mois
Fourchette annuelle : 4528€ - 7711€/an
Rentabilité brute :4.89%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 820,49 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 588
Prix d'achat :59 000
Décote à l'achat :-46 588 (-44.1%)
Marge achat-revente :-15 352€ (-14.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,38€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 639,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 251,63
Coût de l'assurance :14 512,80
Taxe foncière : 590,89€/an
Soit par mois : 49,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 625 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 58 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 58 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation pour 58 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 220(987 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 900
    Isolation combles: 58 m² × 50€/m² = 2900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 720
    Revêtement sol et peinture: 21 m² × 80€/m² = 1680€, Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€, Main d'œuvre: 2100€ = 4200€
  • Salon:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:5 800
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 5800€ = 5800€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 909 €/an
Calcul : 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 940 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 295
Revenus locatifs : +5 909
Charges déductibles : -62 295
Résultat foncier Année 1 : -56 386(Déficit de 56 386 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 986
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 075 €/an
Revenus locatifs : +5 909
Charges déductibles : -5 075
Résultat foncier Années 2+ : 834 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34986.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 90962 2993 907-56 39021 400 €34 990 €34 990 €
26 0274 9733 8021 054--33 936 €
36 1484 8643 6931 284--32 652 €
46 2714 7513 5801 519--31 133 €
56 3964 6353 4641 761--29 372 €
66 5244 5153 3432 009--27 363 €
76 6544 3903 2192 264--25 099 €
86 7874 2623 0912 526--22 574 €
96 9234 1292 9582 794--19 780 €
107 0623 9922 8213 069--16 710 €
117 2033 8512 6793 352--13 358 €
127 3473 7042 5333 643---
137 4943 5532 3823 941---
147 6443 3972 2254 247---
157 7973 2352 0644 561---
167 9533 0691 8974 884---
178 1122 8961 7255 215---
188 2742 7181 5475 556---
198 4392 5341 3635 905---
208 6082 3441 1736 264---
218 7802 1489776 632---
228 9561 9457747 011---
239 1351 7365647 399---
249 3181 5193487 799---
259 5041 2951248 209---
TOTAL189 264142 75756 25246 50721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 507
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 909 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 241-6 420+7 661
2+1 2410+1 241
3+1 2410+1 241
4+1 2410+1 241
5+1 2410+1 241
6+1 2410+1 241
7+1 2410+1 241
8+1 2410+1 241
9+1 2410+1 241
10+1 2410+1 241
11+1 2410+1 241
12+1 241+1 093+148
13+1 241+1 182+59
14+1 241+1 274-33
15+1 241+1 368-127
16+1 241+1 465-224
17+1 241+1 565-324
18+1 241+1 667-426
19+1 241+1 771-530
20+1 241+1 879-638
21+1 241+1 990-749
22+1 241+2 103-862
23+1 241+2 220-979
24+1 241+2 340-1 099
25+1 241+2 463-1 222
Total+31 025+17 960+13 065
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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