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Immeuble de 3 appartements

VilleBourges (18)
Surface100m²
Coût Total185 692€
Loyer Annuel11 195€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 599 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia BOURGES, VALETTE Mattéo (EI) - [Coordonnées masquées]. Très bien placé quartier de Séraucourt, nous vous proposons cet immeuble composé de 3 appartements tous vendus meublés : un sous plex de 18m² loué 335€, un T2 de 47m² loué  475€ et un studio de 20m² loué 365€. Les trois appartements sont en très bon état, les salles d'eau ont toutes été refaites. À l'extérieur, une petite cour commune. Syndic bénévole, très peu de charges (20€ par mois), chauffage électrique dans tous les appartements, toiture en ardoise en très bon état, fibre optique, proche de l'hyper centre, parking facile d'accès et gratuit à proximité ainsi que les arrêts de bus. Contactez M.LIGNEUL [Coordonnées masquées]. / M.VALETTE [Coordonnées masquées]. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077927, 2.402375
Total : 185 692€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 172 900€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11195€/an
Fourchette totale : 710€ - 1225€/mois
Fourchette annuelle : 8523€ - 14704€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 734,57 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 457 €
Prix d'achat :159 900 €
Décote à l'achat :-13 557€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-12 235€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :906,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 959,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 369,10€
Coût de l'assurance :15 783,82€
Taxe foncière : 1 119,52€/an
Soit par mois : 93,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 932,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une solution plus efficace (ex: pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Immeuble de 3 appartements - Amélioration nécessaire pour réduire les coûts énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Immeuble de 3 appartements - Gain potentiel d'une classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires usés et mise à jour du carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3.0/5 visible sur photos - quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4.0/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour maintenir l'état général.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4.0/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 692 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 984 €
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -20 984 €
Résultat foncier Année 1 : -9 789 €(Déficit de 9 789 €)
Imputable sur revenu global : 9 789 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 984 €/an
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -7 984 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 211 €/an
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 195 €20 990 €5 999 €-9 795 €9 795 €--
211 419 €7 828 €5 837 €3 591 €---
311 648 €7 661 €5 670 €3 987 €---
411 880 €7 488 €5 497 €4 393 €---
512 118 €7 309 €5 318 €4 809 €---
612 360 €7 124 €5 133 €5 236 €---
712 608 €6 933 €4 942 €5 674 €---
812 860 €6 736 €4 745 €6 124 €---
913 117 €6 532 €4 542 €6 585 €---
1013 379 €6 322 €4 331 €7 057 €---
1113 647 €6 104 €4 114 €7 542 €---
1213 920 €5 880 €3 889 €8 040 €---
1314 198 €5 648 €3 657 €8 551 €---
1414 482 €5 408 €3 417 €9 074 €---
1514 772 €5 160 €3 169 €9 612 €---
1615 067 €4 904 €2 913 €10 163 €---
1715 369 €4 639 €2 649 €10 729 €---
1815 676 €4 366 €2 375 €11 310 €---
1915 990 €4 084 €2 093 €11 906 €---
2016 309 €3 792 €1 801 €12 517 €---
2116 636 €3 490 €1 500 €13 145 €---
2216 968 €3 179 €1 188 €13 789 €---
2317 308 €2 857 €866 €14 450 €---
2417 654 €2 525 €534 €15 129 €---
2518 007 €2 181 €190 €15 826 €---
TOTAL358 587 €149 141 €86 369 €209 446 €9 795 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 939 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-2 939 €+5 290 €
2+2 351 €+1 077 €+1 274 €
3+2 351 €+1 196 €+1 155 €
4+2 351 €+1 318 €+1 033 €
5+2 351 €+1 443 €+908 €
6+2 351 €+1 571 €+780 €
7+2 351 €+1 702 €+649 €
8+2 351 €+1 837 €+514 €
9+2 351 €+1 975 €+376 €
10+2 351 €+2 117 €+234 €
11+2 351 €+2 263 €+88 €
12+2 351 €+2 412 €-61 €
13+2 351 €+2 565 €-214 €
14+2 351 €+2 722 €-371 €
15+2 351 €+2 884 €-533 €
16+2 351 €+3 049 €-698 €
17+2 351 €+3 219 €-868 €
18+2 351 €+3 393 €-1 042 €
19+2 351 €+3 572 €-1 221 €
20+2 351 €+3 755 €-1 404 €
21+2 351 €+3 944 €-1 593 €
22+2 351 €+4 137 €-1 786 €
23+2 351 €+4 335 €-1 984 €
24+2 351 €+4 539 €-2 188 €
25+2 351 €+4 748 €-2 397 €
Total+58 775 €+62 834 €+-4 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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