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Achat : Appartement (62200)

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface95m²
Coût Total190 070€
Loyer Annuel11 170€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 357,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

BOULOGNE-SUR MER - REF : 16658FA Infos et visites : o7

Appartement situé en réz-de-chaussée, On y retrouve une belle entrée avec des placards de rangement, une grande pièce de vie avec balcon, une cuisine aménagée, 2 chambres avec balcon, 1 salle de bains, 1 wc séparé.

CLASSE ENERGIE : D PRIX : 129 000 €UROS FAI

Infos et visites : o7 ou Fabien AGEZ agent commercial RSAC: 908 594 245

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.737319, 1.620777
Total : 190 070€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 50 750€
Valeur du bien : 179 750€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11170€/an
Fourchette totale : 747€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 8969€ - 13911€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 470,05 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 654 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-10 654€ (-7.6%)
Marge achat-revente :-50 416€ (-36.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :946,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :69,69€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 016,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 863,79€
Coût de l'assurance :20 907,70€
Taxe foncière : 1 116,96€/an
Soit par mois : 93,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 930,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des équipements de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 750 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 170 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 070 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 117 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 178 €
Revenus locatifs : +11 170 €
Charges déductibles : -59 178 €
Résultat foncier Année 1 : -48 008 €(Déficit de 48 008 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 428 €/an
Revenus locatifs : +11 170 €
Charges déductibles : -8 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26608.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 170 €59 184 €6 481 €-48 014 €21 400 €26 614 €26 614 €
211 393 €8 263 €6 310 €3 130 €--23 485 €
311 621 €8 086 €6 133 €3 535 €--19 950 €
411 853 €7 903 €5 950 €3 950 €--16 000 €
512 090 €7 714 €5 760 €4 377 €--11 623 €
612 332 €7 517 €5 564 €4 815 €--6 808 €
712 579 €7 314 €5 361 €5 264 €--1 544 €
812 830 €7 104 €5 151 €5 726 €---
913 087 €6 887 €4 933 €6 200 €---
1013 349 €6 661 €4 708 €6 687 €---
1113 616 €6 428 €4 475 €7 187 €---
1213 888 €6 187 €4 234 €7 701 €---
1314 166 €5 937 €3 984 €8 228 €---
1414 449 €5 679 €3 726 €8 770 €---
1514 738 €5 412 €3 458 €9 326 €---
1615 033 €5 135 €3 181 €9 898 €---
1715 333 €4 848 €2 895 €10 485 €---
1815 640 €4 551 €2 598 €11 089 €---
1915 953 €4 244 €2 291 €11 708 €---
2016 272 €3 927 €1 973 €12 345 €---
2116 597 €3 598 €1 644 €13 000 €---
2216 929 €3 257 €1 304 €13 672 €---
2317 268 €2 905 €952 €14 363 €---
2417 613 €2 540 €587 €15 073 €---
2517 966 €2 163 €209 €15 803 €---
TOTAL357 765 €193 445 €93 864 €164 319 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 346 €-6 420 €+8 766 €
2+2 346 €0 €+2 346 €
3+2 346 €0 €+2 346 €
4+2 346 €0 €+2 346 €
5+2 346 €0 €+2 346 €
6+2 346 €0 €+2 346 €
7+2 346 €0 €+2 346 €
8+2 346 €+1 255 €+1 091 €
9+2 346 €+1 860 €+486 €
10+2 346 €+2 006 €+340 €
11+2 346 €+2 156 €+190 €
12+2 346 €+2 310 €+36 €
13+2 346 €+2 468 €-122 €
14+2 346 €+2 631 €-285 €
15+2 346 €+2 798 €-452 €
16+2 346 €+2 969 €-623 €
17+2 346 €+3 146 €-800 €
18+2 346 €+3 327 €-981 €
19+2 346 €+3 513 €-1 167 €
20+2 346 €+3 704 €-1 358 €
21+2 346 €+3 900 €-1 554 €
22+2 346 €+4 102 €-1 756 €
23+2 346 €+4 309 €-1 963 €
24+2 346 €+4 522 €-2 176 €
25+2 346 €+4 741 €-2 395 €
Total+58 650 €+49 296 €+9 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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