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Achat appartement

Bien expiré
VilleLimeil-Brévannes (94)
Surface95m²
Coût Total1 458 090€
Loyer Annuel18 741€
Rentabilité1.29%
Cashflow/mois-6 296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 505,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Ouest, 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 95 m², Bâtiment de 4 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1970, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 29 m², 1 Parking, Travaux, Interphone, Digicode, Orientation Ouest, Calme, Etat : à rénover

À Limeil-Brévannes, au sein de la très appréciée résidence Les Orchidées, découvrez ce spacieux appartement de 5 pièces offrant 95 m² de confort au premier étage avec ascenseur. Son emplacement est un véritable atout : écoles accessibles à pied, commerces à proximité et gare RER A de Boissy-Saint-Léger à seulement 10 minutes, facilitant tous vos déplacements.

Dès l'entrée, vous apprécierez les volumes généreux de cet appartement. Le double séjour, exposé plein Sud-Ouest, vous garantit une luminosité tout au long de la journée. Il s'ouvre sur un balcon agréable, idéal pour profiter du soleil. La cuisine aménagée et équipée offre un espace fonctionnel et prêt à l'emploi.

La partie nuit est parfaitement distincte et comprend un couloir avec placard, une salle de bains, une salle d'eau, des WC séparés, ainsi que trois chambres confortables. Un débarras supplémentaire vient renforcer les capacités de rangement.

L'appartement est également équipé de volets électriques, gage de confort moderne.

Pour compléter ce bien, vous bénéficierez de 2 caves, dont l'une d'environ 11 m², parfaites pour le stockage, ainsi que d'une place de parking extérieure, très pratique dans le secteur.

Un appartement lumineux, bien agencé, très bien situé et offrant de nombreux espaces de rangement : une opportunité rare à ne pas manquer.

Ville : Limeil-Brévannes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94450
Coordonnées : 48.747700, 2.500000
Total : 1 458 090€
Prix d'acquisition : 238 000€
Travaux : 1 201 050€
Valeur du bien : 1 439 050€
Frais de notaire : 19 040€
Coût estimé : 19 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.67€ - 19.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1562€/mois
Loyer annuel estimé : 18741€/an
Fourchette totale : 1299€ - 1878€/mois
Fourchette annuelle : 15587€ - 22533€/an
Rentabilité brute :1.29%
Fourchette de rentabilité :1.07% - 1.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 458 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :7 276,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :425,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 7 701,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :724 741,03€
Coût de l'assurance :127 582,87€
Taxe foncière : 1 874,10€/an
Soit par mois : 156,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 561,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 857,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6 295,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si l'équipement actuel est ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 201 050 €(12 643 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 146 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 95 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1 200€/fenêtre = 10800€, Main d'œuvre: 5400€
  • Eau chaude:1 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€/chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 1750€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€/chambre = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Limeil-Brévannes). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 163 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 741 €/an
Calcul : 1 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 49 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 458 090 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 103 €/an
Calcul : 425 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 874 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 201 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 257 986 €
Revenus locatifs : +18 741 €
Charges déductibles : -1 257 986 €
Résultat foncier Année 1 : -1 239 245 €(Déficit de 1 239 245 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 217 845 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 56 936 €/an
Revenus locatifs : +18 741 €
Charges déductibles : -56 936 €
Résultat foncier Années 2+ : -38 195 €/an(Déficit de 38 195 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1186627.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 238 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 700 €(65% de 238 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 625 €/an
Calcul : 154 700 € × 3,636% = 5 625 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 741 €1 258 034 €50 006 €-1 239 292 €21 400 €1 217 892 €1 217 892 €
219 116 €55 668 €48 691 €-36 552 €6 977 €29 575 €1 247 467 €
319 498 €54 306 €47 329 €-34 808 €6 977 €27 831 €1 275 298 €
419 888 €52 897 €45 919 €-33 009 €6 977 €26 031 €1 301 329 €
520 286 €51 437 €44 460 €-31 151 €6 977 €24 174 €1 325 503 €
620 692 €49 926 €42 949 €-29 235 €6 977 €22 257 €1 347 761 €
721 105 €48 362 €41 385 €-27 257 €6 977 €20 279 €1 368 040 €
821 528 €46 743 €39 765 €-25 215 €6 977 €18 238 €1 386 278 €
921 958 €45 067 €38 089 €-23 108 €6 977 €16 131 €1 402 409 €
1022 397 €43 331 €36 354 €-20 934 €6 977 €13 956 €1 416 366 €
1122 845 €41 534 €34 557 €-18 689 €6 977 €11 712 €1 428 077 €
1223 302 €39 674 €32 697 €-16 372 €6 977 €9 395 €219 579 €
1323 768 €37 749 €30 771 €-13 981 €6 977 €7 003 €197 008 €
1424 243 €35 755 €28 778 €-11 512 €6 977 €4 534 €173 711 €
1524 728 €33 691 €26 714 €-8 963 €6 977 €1 986 €149 665 €
1625 223 €31 555 €24 577 €-6 332 €6 332 €-125 491 €
1725 727 €29 343 €22 365 €-3 615 €3 615 €-103 234 €
1826 242 €27 053 €20 076 €-811 €811 €-82 955 €
1926 767 €24 682 €17 705 €2 084 €--62 632 €
2027 302 €22 228 €15 251 €5 074 €--43 512 €
2127 848 €19 687 €12 710 €8 161 €--26 469 €
2228 405 €17 057 €10 080 €11 348 €--11 570 €
2328 973 €14 334 €7 357 €14 639 €---
2429 553 €11 515 €4 538 €18 038 €---
2530 144 €8 597 €1 619 €21 547 €---
TOTAL600 280 €2 100 226 €724 741 €-1 499 946 €129 842 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 38 953 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 499 946 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 936 €-6 420 €+10 356 €
2+3 936 €-2 093 €+6 029 €
3+3 936 €-2 093 €+6 029 €
4+3 936 €-2 093 €+6 029 €
5+3 936 €-2 093 €+6 029 €
6+3 936 €-2 093 €+6 029 €
7+3 936 €-2 093 €+6 029 €
8+3 936 €-2 093 €+6 029 €
9+3 936 €-2 093 €+6 029 €
10+3 936 €-2 093 €+6 029 €
11+3 936 €-2 093 €+6 029 €
12+3 936 €-2 093 €+6 029 €
13+3 936 €-2 093 €+6 029 €
14+3 936 €-2 093 €+6 029 €
15+3 936 €-2 093 €+6 029 €
16+3 936 €-1 900 €+5 836 €
17+3 936 €-1 085 €+5 021 €
18+3 936 €-243 €+4 179 €
19+3 936 €0 €+3 936 €
20+3 936 €0 €+3 936 €
21+3 936 €0 €+3 936 €
22+3 936 €0 €+3 936 €
23+3 936 €+921 €+3 015 €
24+3 936 €+5 411 €-1 475 €
25+3 936 €+6 464 €-2 528 €
Total+98 400 €-26 156 €+124 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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