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Ferme 4 pièces 236 m²

Bien expiré
VilleMontignac-de-Lauzun (47)
Surface236m²
Coût Total270 621€
Loyer Annuel20 800€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 260 €
Surface : 236 m²
Prix au m² : 882,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 4 pièces principales

Calme et point de vue pour ce corps de ferme offrant : cuisine, salon/séjour, chambre, salle d'eau, wc, possibilité d'agrandissement conséquent, séchoir, terrain de plus de 45000m² avec mare et bois. Les terres sont en label bio écovert. Honoraires à charge acquéreur : 6.8% Référence annonce : 120-5665N Date de réalisation du diagnostic : 08/06/2023 Prix hors honoraires : 195 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 560 € et 790 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris)

Ville : Montignac-de-Lauzun
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47800
Coordonnées : 44.573270, 0.460051
Total : 270 621€
Prix d'acquisition : 208 260€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 253 960€
Frais de notaire : 16 661€
Coût estimé : 16 661€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 236m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1733€/mois
Loyer annuel estimé : 20800€/an
Fourchette totale : 1309€ - 2295€/mois
Fourchette annuelle : 15707€ - 27544€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 834,82 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :433 018 €
Prix d'achat :208 260 €
Décote à l'achat :-224 758€ (-51.9%)
Marge achat-revente :162 397€ (37.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 621€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 359,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 438,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 124,16€
Coût de l'assurance :23 679,34€
Taxe foncière : 2 079,96€/an
Soit par mois : 173,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 733,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 611,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 236 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 236 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:23 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€ = 23200€, Main d'œuvre: 50€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:480€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:720€
    Remplacement robinetterie et peinture murs: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montignac-de-Lauzun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 800 €/an
Calcul : 1 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 621 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 947 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 161 €
Revenus locatifs : +20 800 €
Charges déductibles : -58 161 €
Résultat foncier Année 1 : -37 361 €(Déficit de 37 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 461 €/an
Revenus locatifs : +20 800 €
Charges déductibles : -12 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 339 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15961.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 260 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 369 €(65% de 208 260 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 923 €/an
Calcul : 135 369 € × 3,636% = 4 923 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 800 €58 170 €9 443 €-37 370 €21 400 €15 970 €15 970 €
221 216 €12 223 €9 196 €8 992 €--6 978 €
321 640 €11 968 €8 941 €9 672 €---
422 073 €11 704 €8 677 €10 369 €---
522 514 €11 430 €8 403 €11 084 €---
622 964 €11 146 €8 119 €11 818 €---
723 424 €10 852 €7 825 €12 571 €---
823 892 €10 548 €7 521 €13 344 €---
924 370 €10 233 €7 205 €14 137 €---
1024 857 €9 906 €6 879 €14 952 €---
1125 355 €9 568 €6 540 €15 787 €---
1225 862 €9 217 €6 190 €16 645 €---
1326 379 €8 854 €5 827 €17 525 €---
1426 907 €8 478 €5 451 €18 429 €---
1527 445 €8 088 €5 061 €19 356 €---
1627 994 €7 685 €4 658 €20 309 €---
1728 553 €7 267 €4 240 €21 287 €---
1829 124 €6 834 €3 807 €22 291 €---
1929 707 €6 385 €3 358 €23 322 €---
2030 301 €5 920 €2 893 €24 381 €---
2130 907 €5 439 €2 412 €25 468 €---
2231 525 €4 941 €1 913 €26 585 €---
2332 156 €4 424 €1 397 €27 732 €---
2432 799 €3 889 €862 €28 910 €---
2533 455 €3 335 €308 €30 120 €---
TOTAL666 218 €258 503 €137 124 €407 715 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 715 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 800 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 368 €-6 420 €+10 788 €
2+4 368 €0 €+4 368 €
3+4 368 €+808 €+3 560 €
4+4 368 €+3 111 €+1 257 €
5+4 368 €+3 325 €+1 043 €
6+4 368 €+3 545 €+823 €
7+4 368 €+3 771 €+597 €
8+4 368 €+4 003 €+365 €
9+4 368 €+4 241 €+127 €
10+4 368 €+4 485 €-117 €
11+4 368 €+4 736 €-368 €
12+4 368 €+4 993 €-625 €
13+4 368 €+5 257 €-889 €
14+4 368 €+5 529 €-1 161 €
15+4 368 €+5 807 €-1 439 €
16+4 368 €+6 093 €-1 725 €
17+4 368 €+6 386 €-2 018 €
18+4 368 €+6 687 €-2 319 €
19+4 368 €+6 997 €-2 629 €
20+4 368 €+7 314 €-2 946 €
21+4 368 €+7 640 €-3 272 €
22+4 368 €+7 975 €-3 607 €
23+4 368 €+8 320 €-3 952 €
24+4 368 €+8 673 €-4 305 €
25+4 368 €+9 036 €-4 668 €
Total+109 200 €+122 315 €+-13 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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