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Appartement 3 pièces 62 m²

VilleRezé (44)
Surface62m²
Coût Total150 316€
Loyer Annuel8 602€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 700 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 737,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 62 m²

INVESTISSEMENT Découvrez cet appartement traversant de 3 pièces sur une surface de 64m² au 1er étage situé à Rezé. Il comprend , une entrée, une pièce de vie avec semi balcon, une cuisine indépendante, 2 chambres, une salle de bain, un toilette, un dressing, un cellier, une cave et parking de la copro, chauffage collectif, Visiophone, Actuellement loué à une Association du logements jusqu'en juin 2028 avec un loyer de 618€ (certitude de rendement). Tramway au pied "arrêt Espace Diderot". Vous bénéficierez, d'une accessibilité aisée aux commodités environnantes, Un investissement sûr et rentable. Offert à un prix de 117 700€. Ce bien vous est présenté par Carole Rufflé, votre conseillère indépendante Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 62 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/10/2025

Consommation énergie primaire : 208 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 120 € et 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rezé
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44400
Coordonnées : 47.192413, -1.584247
Total : 150 316€
Prix d'acquisition : 107 700€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 141 700€
Frais de notaire : 8 616€
Coût estimé : 8 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.56€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8602€/an
Fourchette totale : 601€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 7214€ - 10256€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 381,9 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 677 €
Prix d'achat :107 700 €
Décote à l'achat :-101 977€ (-48.6%)
Marge achat-revente :59 361€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 316€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 777,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 915,00€
Coût de l'assurance :13 152,65€
Taxe foncière : 860,16€/an
Soit par mois : 71,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une mise à jour pourrait améliorer le confort.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement de la robinetterie et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant remplacement de la douche, lavabo, et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peinture propre.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la mise à jour pour conformité aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (remplacement de la robinetterie et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (remplacement de la douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Pose parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement léger salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (Rezé). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 1 (pas d'ajustement).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 602 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 852 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 316 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 238 €
Revenus locatifs : +8 602 €
Charges déductibles : -40 238 €
Résultat foncier Année 1 : -31 636 €(Déficit de 31 636 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 238 €/an
Revenus locatifs : +8 602 €
Charges déductibles : -6 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10236.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 005 €(65% de 107 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 546 €/an
Calcul : 70 005 € × 3,636% = 2 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 602 €40 243 €4 856 €-31 641 €21 400 €10 241 €10 241 €
28 774 €6 111 €4 725 €2 662 €--7 579 €
38 949 €5 976 €4 590 €2 973 €--4 606 €
49 128 €5 836 €4 450 €3 292 €--1 314 €
59 311 €5 691 €4 305 €3 619 €---
69 497 €5 542 €4 155 €3 955 €---
79 687 €5 387 €4 001 €4 300 €---
89 881 €5 228 €3 841 €4 653 €---
910 078 €5 063 €3 676 €5 016 €---
1010 280 €4 892 €3 506 €5 387 €---
1110 485 €4 716 €3 330 €5 769 €---
1210 695 €4 534 €3 148 €6 161 €---
1310 909 €4 346 €2 960 €6 562 €---
1411 127 €4 152 €2 766 €6 975 €---
1511 350 €3 952 €2 565 €7 398 €---
1611 577 €3 744 €2 358 €7 832 €---
1711 808 €3 530 €2 144 €8 278 €---
1812 044 €3 309 €1 923 €8 735 €---
1912 285 €3 080 €1 694 €9 205 €---
2012 531 €2 844 €1 458 €9 687 €---
2112 781 €2 600 €1 214 €10 181 €---
2213 037 €2 348 €962 €10 689 €---
2313 298 €2 088 €701 €11 210 €---
2413 564 €1 818 €432 €11 745 €---
2513 835 €1 540 €154 €12 295 €---
TOTAL275 511 €138 572 €69 915 €136 939 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €+692 €+1 114 €
6+1 806 €+1 187 €+619 €
7+1 806 €+1 290 €+516 €
8+1 806 €+1 396 €+410 €
9+1 806 €+1 505 €+301 €
10+1 806 €+1 616 €+190 €
11+1 806 €+1 731 €+75 €
12+1 806 €+1 848 €-42 €
13+1 806 €+1 969 €-163 €
14+1 806 €+2 092 €-286 €
15+1 806 €+2 219 €-413 €
16+1 806 €+2 350 €-544 €
17+1 806 €+2 483 €-677 €
18+1 806 €+2 621 €-815 €
19+1 806 €+2 761 €-955 €
20+1 806 €+2 906 €-1 100 €
21+1 806 €+3 054 €-1 248 €
22+1 806 €+3 207 €-1 401 €
23+1 806 €+3 363 €-1 557 €
24+1 806 €+3 524 €-1 718 €
25+1 806 €+3 688 €-1 882 €
Total+45 150 €+41 082 €+4 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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