Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBaie-Mahault (971)
Surface140m²
Coût Total378 820€
Loyer Annuel24 753€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 306 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 2 185,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Cuisine équipée, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Terrasse, Piscine

À découvrir sans tarder !

Situé dans une résidence sécurisée avec digicode, ce magnifique duplex de 140 m² offre de beaux volumes, une excellente luminosité et un fort potentiel d’aménagement.

Les atouts du bien

140 m² habitables répartis sur deux niveaux 3 chambres climatisées Suite parentale avec dressing et salle d’eau privative Cuisine équipée ouverte Grand salon / salle à manger lumineux 2 WC indépendants Deuxième salle d’eau à l’étage Buanderie Débarras Pièce aménageable d’environ 12 m², idéale pour un bureau, une salle de jeux ou une 4ᵉ chambre Nombreux espaces de rangement

Extérieurs et résidence

Résidence fermée et sécurisée avec digicode Piscine réservée aux résidents 2 places de parking privatives Environnement calme et agréable

Localisation idéale

À seulement 15 minutes des plages du Gosier À environ 30 minutes de la Réserve Cousteau, l’un des plus beaux sites de plongée de Guadeloupe

Un véritable potentiel

Les plans d’aménagement permettent la création d’une quatrième chambre, offrant une belle opportunité pour une famille ou un investissement locatif. Les plans sont disponibles et seront remis aux acquéreurs.

Prix : 306 000 €

Pour plus d’informations ou organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Baie-Mahault
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97122
Coordonnées : 16.243448, -61.608684
Total : 378 820€
Prix d'acquisition : 306 000€
Travaux : 48 340€
Valeur du bien : 354 340€
Frais de notaire : 24 480€
Coût estimé : 24 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 10.78€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2063€/mois
Loyer annuel estimé : 24753€/an
Fourchette totale : 1509€ - 2819€/mois
Fourchette annuelle : 18113€ - 33828€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 888,89 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :404 445 €
Prix d'achat :306 000 €
Décote à l'achat :-98 445€ (-24.3%)
Marge achat-revente :25 625€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :378 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 892,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :110,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 002,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 900,39€
Coût de l'assurance :33 146,75€
Taxe foncière : 2 475,30€/an
Soit par mois : 206,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 062,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 209,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 37 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 140 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 340 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Baie-Mahault. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc les coûts sont ajustés à la baisse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 753 €/an
Calcul : 2 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 017 €/an
Base de calcul : Emprunt de 378 820 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 326 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 158 €
Revenus locatifs : +24 753 €
Charges déductibles : -65 158 €
Résultat foncier Année 1 : -40 405 €(Déficit de 40 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 818 €/an
Revenus locatifs : +24 753 €
Charges déductibles : -16 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19005.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 306 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 198 900 €(65% de 306 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 233 €/an
Calcul : 198 900 € × 3,636% = 7 233 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 753 €65 171 €13 030 €-40 418 €21 400 €19 018 €19 018 €
225 248 €16 488 €12 687 €8 760 €--10 258 €
325 753 €16 134 €12 333 €9 619 €--639 €
426 268 €15 767 €11 966 €10 501 €---
526 793 €15 387 €11 586 €11 406 €---
627 329 €14 994 €11 193 €12 335 €---
727 876 €14 587 €10 786 €13 289 €---
828 433 €14 165 €10 364 €14 268 €---
929 002 €13 729 €9 927 €15 273 €---
1029 582 €13 277 €9 476 €16 305 €---
1130 174 €12 809 €9 008 €17 365 €---
1230 777 €12 324 €8 523 €18 453 €---
1331 393 €11 823 €8 021 €19 570 €---
1432 021 €11 303 €7 502 €20 717 €---
1532 661 €10 766 €6 964 €21 895 €---
1633 314 €10 209 €6 408 €23 105 €---
1733 981 €9 632 €5 831 €24 348 €---
1834 660 €9 036 €5 234 €25 624 €---
1935 353 €8 418 €4 617 €26 936 €---
2036 060 €7 778 €3 977 €28 282 €---
2136 782 €7 116 €3 314 €29 666 €---
2237 517 €6 430 €2 629 €31 087 €---
2338 268 €5 720 €1 919 €32 548 €---
2439 033 €4 985 €1 183 €34 048 €---
2539 814 €4 223 €422 €35 590 €---
TOTAL792 845 €332 270 €188 900 €460 575 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 460 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 198 €-6 420 €+11 618 €
2+5 198 €0 €+5 198 €
3+5 198 €0 €+5 198 €
4+5 198 €+2 959 €+2 239 €
5+5 198 €+3 422 €+1 776 €
6+5 198 €+3 701 €+1 497 €
7+5 198 €+3 987 €+1 211 €
8+5 198 €+4 280 €+918 €
9+5 198 €+4 582 €+616 €
10+5 198 €+4 892 €+306 €
11+5 198 €+5 209 €-11 €
12+5 198 €+5 536 €-338 €
13+5 198 €+5 871 €-673 €
14+5 198 €+6 215 €-1 017 €
15+5 198 €+6 569 €-1 371 €
16+5 198 €+6 932 €-1 734 €
17+5 198 €+7 304 €-2 106 €
18+5 198 €+7 687 €-2 489 €
19+5 198 €+8 081 €-2 883 €
20+5 198 €+8 485 €-3 287 €
21+5 198 €+8 900 €-3 702 €
22+5 198 €+9 326 €-4 128 €
23+5 198 €+9 764 €-4 566 €
24+5 198 €+10 214 €-5 016 €
25+5 198 €+10 677 €-5 479 €
Total+129 950 €+138 173 €+-8 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →