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Appartement à vendre

VilleBaie-Mahault (971)
Surface140
Coût Total378 820
Loyer Annuel24 753
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-146
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 306 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 2 185,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Cuisine équipée, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Terrasse, Piscine

À découvrir sans tarder !

Situé dans une résidence sécurisée avec digicode, ce magnifique duplex de 140 m² offre de beaux volumes, une excellente luminosité et un fort potentiel d’aménagement.

Les atouts du bien

140 m² habitables répartis sur deux niveaux 3 chambres climatisées Suite parentale avec dressing et salle d’eau privative Cuisine équipée ouverte Grand salon / salle à manger lumineux 2 WC indépendants Deuxième salle d’eau à l’étage Buanderie Débarras Pièce aménageable d’environ 12 m², idéale pour un bureau, une salle de jeux ou une 4ᵉ chambre Nombreux espaces de rangement

Extérieurs et résidence

Résidence fermée et sécurisée avec digicode Piscine réservée aux résidents 2 places de parking privatives Environnement calme et agréable

Localisation idéale

À seulement 15 minutes des plages du Gosier À environ 30 minutes de la Réserve Cousteau, l’un des plus beaux sites de plongée de Guadeloupe

Un véritable potentiel

Les plans d’aménagement permettent la création d’une quatrième chambre, offrant une belle opportunité pour une famille ou un investissement locatif. Les plans sont disponibles et seront remis aux acquéreurs.

Prix : 306 000 €

Pour plus d’informations ou organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Baie-Mahault
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97122
Coordonnées : 16.243448, -61.608684
Total : 378 820
Prix d'acquisition : 306 000
Travaux : 48 340
Valeur du bien : 354 340
Frais de notaire : 24 480
Coût estimé : 24 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 10.78€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2063€/mois
Loyer annuel estimé : 24753€/an
Fourchette totale : 1509€ - 2819€/mois
Fourchette annuelle : 18113€ - 33828€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 888,89 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :404 445
Prix d'achat :306 000
Décote à l'achat :-98 445 (-24.3%)
Marge achat-revente :25 625€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :378 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 892,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :110,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 002,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 900,39
Coût de l'assurance :33 146,75
Taxe foncière : 2 475,30€/an
Soit par mois : 206,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 062,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 209,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 37 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 140 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 340(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Baie-Mahault. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc les coûts sont ajustés à la baisse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 753 €/an
Calcul : 2 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 017 €/an
Base de calcul : Emprunt de 378 820 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 326 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 158
Revenus locatifs : +24 753
Charges déductibles : -65 158
Résultat foncier Année 1 : -40 405(Déficit de 40 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 005
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 818 €/an
Revenus locatifs : +24 753
Charges déductibles : -16 818
Résultat foncier Années 2+ : 7 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19005.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 306 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 198 900(65% de 306 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 233 €/an
Calcul : 198 900 € × 3,636% = 7 233
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 75365 17113 030-40 41821 400 €19 018 €19 018 €
225 24816 48812 6878 760--10 258 €
325 75316 13412 3339 619--639 €
426 26815 76711 96610 501---
526 79315 38711 58611 406---
627 32914 99411 19312 335---
727 87614 58710 78613 289---
828 43314 16510 36414 268---
929 00213 7299 92715 273---
1029 58213 2779 47616 305---
1130 17412 8099 00817 365---
1230 77712 3248 52318 453---
1331 39311 8238 02119 570---
1432 02111 3037 50220 717---
1532 66110 7666 96421 895---
1633 31410 2096 40823 105---
1733 9819 6325 83124 348---
1834 6609 0365 23425 624---
1935 3538 4184 61726 936---
2036 0607 7783 97728 282---
2136 7827 1163 31429 666---
2237 5176 4302 62931 087---
2338 2685 7201 91932 548---
2439 0334 9851 18334 048---
2539 8144 22342235 590---
TOTAL792 845332 270188 900460 57521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 460 575
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 198-6 420+11 618
2+5 1980+5 198
3+5 1980+5 198
4+5 198+2 959+2 239
5+5 198+3 422+1 776
6+5 198+3 701+1 497
7+5 198+3 987+1 211
8+5 198+4 280+918
9+5 198+4 582+616
10+5 198+4 892+306
11+5 198+5 209-11
12+5 198+5 536-338
13+5 198+5 871-673
14+5 198+6 215-1 017
15+5 198+6 569-1 371
16+5 198+6 932-1 734
17+5 198+7 304-2 106
18+5 198+7 687-2 489
19+5 198+8 081-2 883
20+5 198+8 485-3 287
21+5 198+8 900-3 702
22+5 198+9 326-4 128
23+5 198+9 764-4 566
24+5 198+10 214-5 016
25+5 198+10 677-5 479
Total+129 950+138 173+-8 223
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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