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Détails du bien

Bien expiré
VilleSauzé-Vaussais (79)
Surface194.35
Coût Total227 760
Loyer Annuel14 782
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-83
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 194.35 m²
Prix au m² : 807,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Bois et électrique Radiateur Granulés, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif

Située dans le centre bourg à Sauzé-Vaussais, cette propriété offre un bel ensemble immobilier idéal pour un projet familial, touristique ou locatif. La maison principale se compose, au rez-de-chaussée, d'une entrée, d'une cuisine, d'une salle à manger, d'un séjour ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Une cave complète ce niveau. À l'étage, un palier dessert deux chambres et une salle d'eau avec WC. Au deuxième niveau, un grenier non aménagé offre un potentiel d'extension ou de stockage. La partie gîte, indépendante, comprend au rez-de-chaussée une cuisine et un bureau. À l'étage, un palier dessert deux chambres ainsi qu'une salle d'eau avec WC, permettant un accueil confortable des hôtes. Un garage non attenant vient compléter l'ensemble. Bien proposé par Emmanuel BOYER EI, agent commercial (RSAC 940073059) - https://www.century21ics-immobilier.com/mentions_legales/

Ville : Sauzé-Vaussais
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79190
Coordonnées : 46.133388, 0.111037
Total : 227 760
Prix d'acquisition : 157 000
Travaux : 58 200
Valeur du bien : 215 200
Frais de notaire : 12 560
Coût estimé : 12 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194.35
Loyer prédit : 6.34€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1232€/mois
Loyer annuel estimé : 14782€/an
Fourchette totale : 949€ - 1599€/mois
Fourchette annuelle : 11385€ - 19193€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 192,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 924,43
Coût de l'assurance :19 929,00
Taxe foncière : 1 478,22€/an
Soit par mois : 123,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 231,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 315,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 194.35 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 194.35 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et nettoyage des surfaces.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et nettoyage des surfaces.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état.
CaveRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage et rangement de la cave.
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite un nettoyage.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 200(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:8 000
    Isolation combles: 194.35 m² × 40€/m² = 7774€, Main d'œuvre: 226€
  • Menuiseries:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de rénovation)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Cuisine:500
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de peinture)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de peinture)
  • Cave:400
    Nettoyage cave: 8 m² × 50€/m² = 400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de nettoyage)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour certaines catégories.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 232 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 782 €/an
Calcul : 1 232 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 760 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 075
Revenus locatifs : +14 782
Charges déductibles : -68 075
Résultat foncier Année 1 : -53 293(Déficit de 53 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 893
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 875 €/an
Revenus locatifs : +14 782
Charges déductibles : -9 875
Résultat foncier Années 2+ : 4 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31893.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 78268 0837 607-53 30121 400 €31 901 €31 901 €
215 0789 6807 4055 398--26 503 €
315 3799 4717 1955 909--20 594 €
415 6879 2546 9796 433--14 162 €
516 0019 0306 7556 971--7 191 €
616 3218 7986 5237 523---
716 6478 5586 2838 089---
816 9808 3106 0358 670---
917 3208 0545 7799 266---
1017 6667 7895 5139 878---
1118 0197 5145 23910 505---
1218 3807 2304 95511 150---
1318 7476 9374 66111 811---
1419 1226 6334 35812 489---
1519 5056 3194 04413 186---
1619 8955 9943 71913 901---
1720 2935 6583 38314 635---
1820 6995 3103 03515 388---
1921 1134 9512 67616 162---
2021 5354 5792 30416 956---
2121 9664 1951 91917 771---
2222 4053 7971 52118 608---
2322 8533 3851 11019 468---
2423 3102 96068420 350---
2523 7762 51924421 257---
TOTAL473 478225 009109 924248 46921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 469
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 104-6 420+9 524
2+3 1040+3 104
3+3 1040+3 104
4+3 1040+3 104
5+3 1040+3 104
6+3 104+100+3 004
7+3 104+2 427+677
8+3 104+2 601+503
9+3 104+2 780+324
10+3 104+2 963+141
11+3 104+3 152-48
12+3 104+3 345-241
13+3 104+3 543-439
14+3 104+3 747-643
15+3 104+3 956-852
16+3 104+4 170-1 066
17+3 104+4 390-1 286
18+3 104+4 616-1 512
19+3 104+4 848-1 744
20+3 104+5 087-1 983
21+3 104+5 331-2 227
22+3 104+5 582-2 478
23+3 104+5 840-2 736
24+3 104+6 105-3 001
25+3 104+6 377-3 273
Total+77 600+74 541+3 059
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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