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Détails du bien

Bien expiré
VilleMérignac (33)
Surface72m²
Coût Total153 864€
Loyer Annuel11 605€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 913,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Au sol Individuel, Nombre d'égages : 11

MERIGNAC CAPEYRON. A proximité du tramway et des commerces, écoles, médecins pharmacie, ce lumineux appartement au 7ème étage se compose d'une entrée, d'un cellier avec loggia, d'une vaste pièce de vie qui s'ouvre sur un balcon donnant sur la verdure, d'une belle cuisine, d'une salle de bains, de deux chambres et d'un bureau pouvant s'aménager en troisième chambre ou en séjour double. ,Appartement équipé de menuiseries PVC et aluminium double vitrage et de volets électriques. ,Surface Carrez 70.1m² - https://www.sellatimmo.com/i/redac/honoraires

Ville : Mérignac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33700
Coordonnées : 44.856445, -0.657306
Total : 153 864€
Prix d'acquisition : 137 800€
Travaux : 5 040€
Valeur du bien : 142 840€
Frais de notaire : 11 024€
Coût estimé : 11 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 13.43€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11605€/an
Fourchette totale : 802€ - 1167€/mois
Fourchette annuelle : 9619€ - 14001€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 922,18 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 397 €
Prix d'achat :137 800 €
Décote à l'achat :-72 597€ (-34.5%)
Marge achat-revente :56 533€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 864€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 796,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 565,25€
Coût de l'assurance :13 463,10€
Taxe foncière : 1 160,51€/an
Soit par mois : 96,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (2 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 040 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:2 400€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2400€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nouvelle-Aquitaine (Mérignac). Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage et de cuisine n'ont pas été chiffrés car aucune action n'est nécessaire. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 605 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 864 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 705 €
Revenus locatifs : +11 605 €
Charges déductibles : -11 705 €
Résultat foncier Année 1 : -100 €(Déficit de 100 €)
Imputable sur revenu global : 100 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 665 €/an
Revenus locatifs : +11 605 €
Charges déductibles : -6 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 940 €/an
Prix d'achat du bien : 137 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570 €(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 605 €11 710 €4 971 €-105 €105 €--
211 837 €6 536 €4 837 €5 301 €---
312 074 €6 397 €4 698 €5 677 €---
412 315 €6 254 €4 555 €6 062 €---
512 562 €6 106 €4 406 €6 456 €---
612 813 €5 952 €4 253 €6 860 €---
713 069 €5 794 €4 095 €7 275 €---
813 331 €5 631 €3 932 €7 700 €---
913 597 €5 462 €3 763 €8 135 €---
1013 869 €5 288 €3 589 €8 581 €---
1114 147 €5 108 €3 409 €9 039 €---
1214 429 €4 921 €3 222 €9 508 €---
1314 718 €4 729 €3 030 €9 989 €---
1415 012 €4 530 €2 831 €10 482 €---
1515 313 €4 325 €2 626 €10 988 €---
1615 619 €4 113 €2 414 €11 506 €---
1715 931 €3 894 €2 195 €12 038 €---
1816 250 €3 667 €1 968 €12 583 €---
1916 575 €3 433 €1 734 €13 142 €---
2016 906 €3 191 €1 492 €13 715 €---
2117 245 €2 942 €1 243 €14 303 €---
2217 589 €2 684 €984 €14 906 €---
2317 941 €2 417 €718 €15 524 €---
2418 300 €2 141 €442 €16 159 €---
2518 666 €1 857 €158 €16 809 €---
TOTAL371 714 €119 081 €71 565 €252 633 €105 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 32 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 633 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 437 €-32 €+2 469 €
2+2 437 €+1 590 €+847 €
3+2 437 €+1 703 €+734 €
4+2 437 €+1 819 €+618 €
5+2 437 €+1 937 €+500 €
6+2 437 €+2 058 €+379 €
7+2 437 €+2 182 €+255 €
8+2 437 €+2 310 €+127 €
9+2 437 €+2 441 €-4 €
10+2 437 €+2 574 €-137 €
11+2 437 €+2 712 €-275 €
12+2 437 €+2 852 €-415 €
13+2 437 €+2 997 €-560 €
14+2 437 €+3 145 €-708 €
15+2 437 €+3 296 €-859 €
16+2 437 €+3 452 €-1 015 €
17+2 437 €+3 611 €-1 174 €
18+2 437 €+3 775 €-1 338 €
19+2 437 €+3 943 €-1 506 €
20+2 437 €+4 115 €-1 678 €
21+2 437 €+4 291 €-1 854 €
22+2 437 €+4 472 €-2 035 €
23+2 437 €+4 657 €-2 220 €
24+2 437 €+4 848 €-2 411 €
25+2 437 €+5 043 €-2 606 €
Total+60 925 €+75 790 €+-14 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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