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TESLA

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface97m²
Coût Total173 377€
Loyer Annuel11 719€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 118 960 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 226,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur de la ville, découvrez cette maison en copropriété, sans extérieur, à rafraîchir selon vos goûts. Volumes intéressants, distribution fonctionnelle et emplacement recherché en font une opportunité rare pour créer un intérieur à votre image. Parfait pour un projet de rénovation ou un investissement locatif. N'hésitez plus contacter votre conseillère Ezilda ZOÉ. Les informations sur les risques aux quels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.661702, 0.566383
Total : 173 377€
Prix d'acquisition : 118 960€
Travaux : 44 900€
Valeur du bien : 163 860€
Frais de notaire : 9 517€
Coût estimé : 9 517€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 977€/mois
Loyer annuel estimé : 11719€/an
Fourchette totale : 732€ - 1303€/mois
Fourchette annuelle : 8783€ - 15635€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 377€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 677,42€
Coût de l'assurance :15 170,49€
Taxe foncière : 1 171,86€/an
Soit par mois : 97,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation pour 97 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 900 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 719 €/an
Calcul : 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 377 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 464 €
Revenus locatifs : +11 719 €
Charges déductibles : -52 464 €
Résultat foncier Année 1 : -40 745 €(Déficit de 40 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 564 €/an
Revenus locatifs : +11 719 €
Charges déductibles : -7 564 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19345.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 324 €(65% de 118 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 812 €/an
Calcul : 77 324 € × 3,636% = 2 812 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 719 €52 470 €5 791 €-40 751 €21 400 €19 351 €19 351 €
211 953 €7 415 €5 637 €4 537 €--14 814 €
312 192 €7 256 €5 477 €4 936 €--9 878 €
412 436 €7 091 €5 312 €5 345 €--4 533 €
512 685 €6 920 €5 142 €5 764 €---
612 938 €6 744 €4 965 €6 194 €---
713 197 €6 561 €4 783 €6 636 €---
813 461 €6 373 €4 594 €7 088 €---
913 730 €6 177 €4 399 €7 553 €---
1014 005 €5 975 €4 197 €8 029 €---
1114 285 €5 767 €3 988 €8 518 €---
1214 571 €5 551 €3 772 €9 020 €---
1314 862 €5 327 €3 548 €9 535 €---
1415 159 €5 096 €3 317 €10 063 €---
1515 462 €4 857 €3 078 €10 606 €---
1615 772 €4 609 €2 831 €11 162 €---
1716 087 €4 354 €2 575 €11 733 €---
1816 409 €4 089 €2 310 €12 320 €---
1916 737 €3 815 €2 037 €12 922 €---
2017 072 €3 532 €1 754 €13 539 €---
2117 413 €3 240 €1 461 €14 174 €---
2217 761 €2 937 €1 158 €14 825 €---
2318 117 €2 624 €845 €15 493 €---
2418 479 €2 300 €521 €16 179 €---
2518 849 €1 964 €186 €16 884 €---
TOTAL375 350 €173 044 €83 677 €202 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 461 €-6 420 €+8 881 €
2+2 461 €0 €+2 461 €
3+2 461 €0 €+2 461 €
4+2 461 €0 €+2 461 €
5+2 461 €+369 €+2 092 €
6+2 461 €+1 858 €+603 €
7+2 461 €+1 991 €+470 €
8+2 461 €+2 126 €+335 €
9+2 461 €+2 266 €+195 €
10+2 461 €+2 409 €+52 €
11+2 461 €+2 556 €-95 €
12+2 461 €+2 706 €-245 €
13+2 461 €+2 861 €-400 €
14+2 461 €+3 019 €-558 €
15+2 461 €+3 182 €-721 €
16+2 461 €+3 349 €-888 €
17+2 461 €+3 520 €-1 059 €
18+2 461 €+3 696 €-1 235 €
19+2 461 €+3 876 €-1 415 €
20+2 461 €+4 062 €-1 601 €
21+2 461 €+4 252 €-1 791 €
22+2 461 €+4 447 €-1 986 €
23+2 461 €+4 648 €-2 187 €
24+2 461 €+4 854 €-2 393 €
25+2 461 €+5 065 €-2 604 €
Total+61 525 €+60 692 €+833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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