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Appartement de 4 pièces à Villepinte (93420)

Bien expiré
VilleVillepinte (93)
Surface79m²
Coût Total220 100€
Loyer Annuel15 208€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 962,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur

APPARTEMENT À VENDRE—EXCLUSIVITÉ ORPI

Votre réseau ORPI vous invite à venir découvrir cet appartement rare à fort potentiel situé sur la commune de Villepinte ! Loger dans un quartier verdoyant, cet appartement est à proximité de nombreuses commodités : établissement scolaires, médicaux, sportifs, commerces de ville ainsi que de transports en commun !

L'immeuble, construit en 1977, est bien entretenu et propose un parking extérieur pour votre confort.

Ce bien, situé au rez-de-chaussée et édifié en ancien cabinet médical vous offre un espace de vie de 79 m² disposer de la façon suivante : une pièce de vie principale, trois chambres, un espace sanitaire ainsi que de nombreux rangements. Un grand potentiel d'aménagement en logement résidentiel s'offre à vous ! Vous pourrez également profiter de vos moments de détente sur vos deux balcons privés !

Ne manquez pas cette opportunité unique. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite dès aujourd'hui ! Référence agence : 647 Référence annonce : 72KH-PCV-CE9 Date de réalisation du diagnostic : 04/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 690 € et 3 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Villepinte
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93420
Coordonnées : 48.957670, 2.548360
Villepinte
RER B
Total : 220 100€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 52 700€
Valeur du bien : 207 700€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 16.04€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 19.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1267€/mois
Loyer annuel estimé : 15208€/an
Fourchette totale : 1055€ - 1523€/mois
Fourchette annuelle : 12654€ - 18277€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :64,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 147,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 822,84€
Coût de l'assurance :19 258,75€
Taxe foncière : 1 520,77€/an
Soit par mois : 126,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 267,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 274,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 432 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 700 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 79 m²: 11500€ + Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres: 1300€ × 8 = 10400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 18000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 208 €/an
Calcul : 1 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 100 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 248 €
Revenus locatifs : +15 208 €
Charges déductibles : -62 248 €
Résultat foncier Année 1 : -47 040 €(Déficit de 47 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 548 €/an
Revenus locatifs : +15 208 €
Charges déductibles : -9 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 660 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25640.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 208 €62 255 €7 264 €-47 048 €21 400 €25 648 €25 648 €
215 512 €9 361 €7 070 €6 151 €--19 496 €
315 822 €9 160 €6 869 €6 662 €--12 834 €
416 139 €8 952 €6 661 €7 187 €--5 647 €
516 461 €8 737 €6 446 €7 724 €---
616 791 €8 515 €6 224 €8 276 €---
717 126 €8 285 €5 994 €8 841 €---
817 469 €8 048 €5 756 €9 421 €---
917 818 €7 802 €5 511 €10 016 €---
1018 175 €7 548 €5 257 €10 626 €---
1118 538 €7 286 €4 995 €11 252 €---
1218 909 €7 014 €4 723 €11 895 €---
1319 287 €6 734 €4 442 €12 553 €---
1419 673 €6 443 €4 152 €13 229 €---
1520 066 €6 144 €3 852 €13 923 €---
1620 468 €5 833 €3 542 €14 634 €---
1720 877 €5 513 €3 222 €15 364 €---
1821 294 €5 181 €2 890 €16 113 €---
1921 720 €4 838 €2 547 €16 882 €---
2022 155 €4 484 €2 193 €17 671 €---
2122 598 €4 118 €1 826 €18 480 €---
2223 050 €3 739 €1 448 €19 311 €---
2323 511 €3 347 €1 056 €20 164 €---
2423 981 €2 942 €651 €21 039 €---
2524 461 €2 523 €232 €21 937 €---
TOTAL487 108 €214 801 €104 823 €272 307 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 194 €-6 420 €+9 614 €
2+3 194 €0 €+3 194 €
3+3 194 €0 €+3 194 €
4+3 194 €0 €+3 194 €
5+3 194 €+623 €+2 571 €
6+3 194 €+2 483 €+711 €
7+3 194 €+2 652 €+542 €
8+3 194 €+2 826 €+368 €
9+3 194 €+3 005 €+189 €
10+3 194 €+3 188 €+6 €
11+3 194 €+3 376 €-182 €
12+3 194 €+3 568 €-374 €
13+3 194 €+3 766 €-572 €
14+3 194 €+3 969 €-775 €
15+3 194 €+4 177 €-983 €
16+3 194 €+4 390 €-1 196 €
17+3 194 €+4 609 €-1 415 €
18+3 194 €+4 834 €-1 640 €
19+3 194 €+5 065 €-1 871 €
20+3 194 €+5 301 €-2 107 €
21+3 194 €+5 544 €-2 350 €
22+3 194 €+5 793 €-2 599 €
23+3 194 €+6 049 €-2 855 €
24+3 194 €+6 312 €-3 118 €
25+3 194 €+6 581 €-3 387 €
Total+79 850 €+81 692 €+-1 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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