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Appartement de 4 pièces à Villepinte (93420)

Bien expiré
VilleVillepinte (93)
Surface79
Coût Total220 100
Loyer Annuel15 208
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-7
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 962,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur

APPARTEMENT À VENDRE—EXCLUSIVITÉ ORPI

Votre réseau ORPI vous invite à venir découvrir cet appartement rare à fort potentiel situé sur la commune de Villepinte ! Loger dans un quartier verdoyant, cet appartement est à proximité de nombreuses commodités : établissement scolaires, médicaux, sportifs, commerces de ville ainsi que de transports en commun !

L'immeuble, construit en 1977, est bien entretenu et propose un parking extérieur pour votre confort.

Ce bien, situé au rez-de-chaussée et édifié en ancien cabinet médical vous offre un espace de vie de 79 m² disposer de la façon suivante : une pièce de vie principale, trois chambres, un espace sanitaire ainsi que de nombreux rangements. Un grand potentiel d'aménagement en logement résidentiel s'offre à vous ! Vous pourrez également profiter de vos moments de détente sur vos deux balcons privés !

Ne manquez pas cette opportunité unique. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite dès aujourd'hui ! Référence agence : 647 Référence annonce : 72KH-PCV-CE9 Date de réalisation du diagnostic : 04/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 690 € et 3 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Villepinte
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93420
Coordonnées : 48.957670, 2.548360
Villepinte
RER B
Total : 220 100
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 52 700
Valeur du bien : 207 700
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 16.04€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 19.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1267€/mois
Loyer annuel estimé : 15208€/an
Fourchette totale : 1055€ - 1523€/mois
Fourchette annuelle : 12654€ - 18277€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :64,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 147,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 822,84
Coût de l'assurance :19 258,75
Taxe foncière : 1 520,77€/an
Soit par mois : 126,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 267,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 274,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 432 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 700(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 79 m²: 11500€ + Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres: 1300€ × 8 = 10400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 18000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 208 €/an
Calcul : 1 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 100 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 248
Revenus locatifs : +15 208
Charges déductibles : -62 248
Résultat foncier Année 1 : -47 040(Déficit de 47 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 640
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 548 €/an
Revenus locatifs : +15 208
Charges déductibles : -9 548
Résultat foncier Années 2+ : 5 660 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25640.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 20862 2557 264-47 04821 400 €25 648 €25 648 €
215 5129 3617 0706 151--19 496 €
315 8229 1606 8696 662--12 834 €
416 1398 9526 6617 187--5 647 €
516 4618 7376 4467 724---
616 7918 5156 2248 276---
717 1268 2855 9948 841---
817 4698 0485 7569 421---
917 8187 8025 51110 016---
1018 1757 5485 25710 626---
1118 5387 2864 99511 252---
1218 9097 0144 72311 895---
1319 2876 7344 44212 553---
1419 6736 4434 15213 229---
1520 0666 1443 85213 923---
1620 4685 8333 54214 634---
1720 8775 5133 22215 364---
1821 2945 1812 89016 113---
1921 7204 8382 54716 882---
2022 1554 4842 19317 671---
2122 5984 1181 82618 480---
2223 0503 7391 44819 311---
2323 5113 3471 05620 164---
2423 9812 94265121 039---
2524 4612 52323221 937---
TOTAL487 108214 801104 823272 30721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 307
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 194-6 420+9 614
2+3 1940+3 194
3+3 1940+3 194
4+3 1940+3 194
5+3 194+623+2 571
6+3 194+2 483+711
7+3 194+2 652+542
8+3 194+2 826+368
9+3 194+3 005+189
10+3 194+3 188+6
11+3 194+3 376-182
12+3 194+3 568-374
13+3 194+3 766-572
14+3 194+3 969-775
15+3 194+4 177-983
16+3 194+4 390-1 196
17+3 194+4 609-1 415
18+3 194+4 834-1 640
19+3 194+5 065-1 871
20+3 194+5 301-2 107
21+3 194+5 544-2 350
22+3 194+5 793-2 599
23+3 194+6 049-2 855
24+3 194+6 312-3 118
25+3 194+6 581-3 387
Total+79 850+81 692+-1 842
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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