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Immeuble 6 pièces 229 m²

Bien expiré
VilleAgen (47)
Surface229m²
Coût Total368 440€
Loyer Annuel28 736€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 293 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 1 279,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 229 m²

En exclusitivité à La Tribune de l'Immobilier, Situé à proxomité immédaite des facs, immeuble de rapport à vendre. Il se compose de la manière suivante :

  • Un T1 bis de 30m2 avec jardin à rénover
  • Un studio de 20m2 loué 321EUR/mois hors charges
  • Un T2 avec terrasse de 42m2 loué 538,38EUR HC/mois
  • Un T3 de 67m2 qui sera libre
  • Un T3 de 70m2 actuellement loué 520EUR HC/mois Le plus : un jardin constructible d'environ 150m2 à l'arrière de l'immeuble Taxe foncière : 4173EUR Des travaux de rafraîchissement permettront d'optimiser la rentabilité de cette belle opportunité.

Surface : 229 m²

Consommation énergie primaire : 400 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 150 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.202519, 0.615118
Total : 368 440€
Prix d'acquisition : 293 000€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 345 000€
Frais de notaire : 23 440€
Coût estimé : 23 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 2395€/mois
Loyer annuel estimé : 28736€/an
Fourchette totale : 1906€ - 3008€/mois
Fourchette annuelle : 22877€ - 36094€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 813,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :110,53€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 923,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 469,91€
Coût de l'assurance :33 159,60€
Taxe foncière : 4 173,00€/an
Soit par mois : 347,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 394,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 271,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain en état correct avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:2 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€, Électricité cuisine: 800€, Plomberie cuisine: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:1 800€
    Remplacement lavabo: 1 lavabo × 300€ = 300€, Robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Carrelage partiel: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 736 €/an
Calcul : 2 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 440 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 326 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 647 €
Revenus locatifs : +28 736 €
Charges déductibles : -69 647 €
Résultat foncier Année 1 : -40 912 €(Déficit de 40 912 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 512 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 647 €/an
Revenus locatifs : +28 736 €
Charges déductibles : -17 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 088 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19511.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 293 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 190 450 €(65% de 293 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 925 €/an
Calcul : 190 450 € × 3,636% = 6 925 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 736 €69 659 €12 160 €-40 924 €21 400 €19 524 €19 524 €
229 310 €17 334 €11 834 €11 976 €--7 547 €
329 896 €16 997 €11 498 €12 899 €---
430 494 €16 649 €11 150 €13 845 €---
531 104 €16 290 €10 790 €14 815 €---
631 726 €15 918 €10 418 €15 809 €---
732 361 €15 533 €10 034 €16 828 €---
833 008 €15 136 €9 636 €17 873 €---
933 668 €14 724 €9 225 €18 944 €---
1034 342 €14 299 €8 800 €20 042 €---
1135 028 €13 860 €8 361 €21 168 €---
1235 729 €13 406 €7 906 €22 323 €---
1336 444 €12 936 €7 437 €23 508 €---
1437 172 €12 450 €6 951 €24 722 €---
1537 916 €11 948 €6 449 €25 968 €---
1638 674 €11 429 €5 930 €27 245 €---
1739 448 €10 892 €5 393 €28 556 €---
1840 237 €10 337 €4 838 €29 899 €---
1941 041 €9 763 €4 264 €31 278 €---
2041 862 €9 170 €3 671 €32 692 €---
2142 699 €8 557 €3 057 €34 143 €---
2243 553 €7 923 €2 423 €35 631 €---
2344 425 €7 267 €1 767 €37 158 €---
2445 313 €6 589 €1 089 €38 724 €---
2546 219 €5 888 €389 €40 331 €---
TOTAL920 408 €364 955 €175 470 €555 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 555 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 736 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 034 €-6 420 €+12 454 €
2+6 034 €0 €+6 034 €
3+6 034 €+1 606 €+4 428 €
4+6 034 €+4 154 €+1 880 €
5+6 034 €+4 444 €+1 590 €
6+6 034 €+4 743 €+1 291 €
7+6 034 €+5 048 €+986 €
8+6 034 €+5 362 €+672 €
9+6 034 €+5 683 €+351 €
10+6 034 €+6 013 €+21 €
11+6 034 €+6 351 €-317 €
12+6 034 €+6 697 €-663 €
13+6 034 €+7 052 €-1 018 €
14+6 034 €+7 417 €-1 383 €
15+6 034 €+7 790 €-1 756 €
16+6 034 €+8 174 €-2 140 €
17+6 034 €+8 567 €-2 533 €
18+6 034 €+8 970 €-2 936 €
19+6 034 €+9 383 €-3 349 €
20+6 034 €+9 808 €-3 774 €
21+6 034 €+10 243 €-4 209 €
22+6 034 €+10 689 €-4 655 €
23+6 034 €+11 147 €-5 113 €
24+6 034 €+11 617 €-5 583 €
25+6 034 €+12 099 €-6 065 €
Total+150 850 €+166 636 €+-15 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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