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Maison de ville 5 pièces 122 m²

VilleMareuil-sur-Arnon (18)
Surface122
Coût Total120 460
Loyer Annuel10 187
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+142
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 815,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 122 m²

(EXCLUSIVITE ISSOUDUN IMMOBILIER) - A quelques minutes d'Issoudun, dans le centre-bourg de Mareuil-sur-Arnon avec commerces, école, médecin... - Belle situation à quelques pas du plan d'eau... Agréable maison de ville de 122 m² comprenant au rez-de-chaussée: cuisine, salon de 28 m² (parquet chêne), salle d'eau, wc et espace chaufferie - A l'étage: 3 grandes chambres, bureau - Garage de 23 m2 - Cave - Le tout sur environ 193 m2 avec une grande cour fermée avec accès voiture - Prix hors honoraires: 93 000€ - honoraires ttc à la charge de l'acquéreur: 6,99% - ISSOUDUN IMMOBILIER - Romaric Hénault - [Coordonnées masquées]/06 16 19 07 03.

Surface : 122 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/04/2026

Consommation énergie primaire : 181 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 011 € et 2 721 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mareuil-sur-Arnon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18290
Coordonnées : 46.879875, 2.160675
Total : 120 460
Prix d'acquisition : 99 500
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 112 500
Frais de notaire : 7 960
Coût estimé : 7 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10187€/an
Fourchette totale : 682€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 8183€ - 12681€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :638,3 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 873
Prix d'achat :99 500
Décote à l'achat :+21 627 (+27.8%)
Marge achat-revente :-42 587€ (-54.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 622,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 028,38
Coût de l'assurance :10 239,10
Taxe foncière : 1 018,65€/an
Soit par mois : 84,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris meubles, plan de travail, carrelage et installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 316
Revenus locatifs : +10 187
Charges déductibles : -18 316
Résultat foncier Année 1 : -8 130(Déficit de 8 130 €)
Imputable sur revenu global : 8 130
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 316 €/an
Revenus locatifs : +10 187
Charges déductibles : -5 316
Résultat foncier Années 2+ : 4 870 €/an
Prix d'achat du bien : 99 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 18718 3203 892-8 1348 134 €--
210 3905 2153 7875 175---
310 5985 1063 6785 492---
410 8104 9943 5665 816---
511 0264 8783 4506 148---
611 2474 7583 3306 488---
711 4724 6343 2066 837---
811 7014 5073 0787 195---
911 9354 3742 9467 561---
1012 1744 2382 8107 936---
1112 4174 0972 6698 321---
1212 6663 9512 5238 715---
1312 9193 8002 3729 119---
1413 1773 6452 2179 533---
1513 4413 4842 0569 957---
1613 7103 3181 89010 392---
1713 9843 1461 71810 838---
1814 2642 9691 54111 295---
1914 5492 7861 35811 763---
2014 8402 5971 16812 243---
2115 1372 40197312 736---
2215 4392 19977113 240---
2315 7481 99056213 758---
2416 0631 77534614 289---
2516 3841 55212314 833---
TOTAL326 277104 73456 028221 5438 134Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 440
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 543
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 139-2 440+4 579
2+2 139+1 553+586
3+2 139+1 648+491
4+2 139+1 745+394
5+2 139+1 844+295
6+2 139+1 947+192
7+2 139+2 051+88
8+2 139+2 158-19
9+2 139+2 268-129
10+2 139+2 381-242
11+2 139+2 496-357
12+2 139+2 614-475
13+2 139+2 736-597
14+2 139+2 860-721
15+2 139+2 987-848
16+2 139+3 118-979
17+2 139+3 251-1 112
18+2 139+3 388-1 249
19+2 139+3 529-1 390
20+2 139+3 673-1 534
21+2 139+3 821-1 682
22+2 139+3 972-1 833
23+2 139+4 127-1 988
24+2 139+4 287-2 148
25+2 139+4 450-2 311
Total+53 475+66 463+-12 988
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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