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Achat maison

Bien expiré
VilleGraulhet (81)
Surface430m²
Coût Total479 160€
Loyer Annuel40 895€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+559€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 439 000 €
Surface : 430 m²
Prix au m² : 1 020,93 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 430 m², 12 Pièces, 7 Chambres, 3 Salles d'eau, Chauffage individuel fuel, Terrain de 4417 m²

Venez découvrir ce bien rare sur le secteur dans un environnement privilegié. Cette ancienne mégisserie s'est transformée au fil du temps en un ensemble immobilier composé d'une maison de 70 m2, d'un appartement de 250 m2 et d'un appartement de 110 m2. Ses dépendances, 2050 m2 au total offrent multiples possibilités.

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.719860, 2.012920
Total : 479 160€
Prix d'acquisition : 439 000€
Travaux : 5 040€
Valeur du bien : 444 040€
Frais de notaire : 35 120€
Coût estimé : 35 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 430m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 3408€/mois
Loyer annuel estimé : 40895€/an
Fourchette totale : 2556€ - 4544€/mois
Fourchette annuelle : 30670€ - 54530€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :479 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 368,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :139,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 507,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :231 258,30€
Coût de l'assurance :41 926,50€
Taxe foncière : 4 089,55€/an
Soit par mois : 340,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 407,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 848,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :559,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 040 €(12 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 895 €/an
Calcul : 3 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 989 €/an
Base de calcul : Emprunt de 479 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 677 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 796 €
Revenus locatifs : +40 895 €
Charges déductibles : -26 796 €
Résultat foncier Année 1 : 14 100 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 756 €/an
Revenus locatifs : +40 895 €
Charges déductibles : -21 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 140 €/an
Prix d'achat du bien : 439 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 285 350 €(65% de 439 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 376 €/an
Calcul : 285 350 € × 3,636% = 10 376 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 895 €26 811 €16 004 €14 084 €---
241 713 €21 345 €15 578 €20 368 €---
342 548 €20 904 €15 138 €21 643 €---
443 399 €20 448 €14 682 €22 950 €---
544 267 €19 977 €14 210 €24 290 €---
645 152 €19 489 €13 723 €25 663 €---
746 055 €18 985 €13 218 €27 070 €---
846 976 €18 463 €12 696 €28 513 €---
947 916 €17 923 €12 157 €29 992 €---
1048 874 €17 365 €11 599 €31 509 €---
1149 851 €16 788 €11 021 €33 063 €---
1250 848 €16 191 €10 424 €34 658 €---
1351 865 €15 573 €9 806 €36 292 €---
1452 903 €14 934 €9 168 €37 968 €---
1553 961 €14 273 €8 507 €39 687 €---
1655 040 €13 590 €7 823 €41 450 €---
1756 141 €12 883 €7 116 €43 258 €---
1857 264 €12 152 €6 385 €45 112 €---
1958 409 €11 395 €5 629 €47 013 €---
2059 577 €10 613 €4 847 €48 964 €---
2160 769 €9 804 €4 037 €50 964 €---
2261 984 €8 967 €3 201 €53 017 €---
2363 224 €8 102 €2 335 €55 122 €---
2464 488 €7 206 €1 440 €57 282 €---
2565 778 €6 280 €513 €59 498 €---
TOTAL1 309 895 €380 464 €231 258 €929 431 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 929 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 895 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 588 €+4 225 €+4 363 €
2+8 588 €+6 111 €+2 477 €
3+8 588 €+6 493 €+2 095 €
4+8 588 €+6 885 €+1 703 €
5+8 588 €+7 287 €+1 301 €
6+8 588 €+7 699 €+889 €
7+8 588 €+8 121 €+467 €
8+8 588 €+8 554 €+34 €
9+8 588 €+8 998 €-410 €
10+8 588 €+9 453 €-865 €
11+8 588 €+9 919 €-1 331 €
12+8 588 €+10 397 €-1 809 €
13+8 588 €+10 888 €-2 300 €
14+8 588 €+11 391 €-2 803 €
15+8 588 €+11 906 €-3 318 €
16+8 588 €+12 435 €-3 847 €
17+8 588 €+12 977 €-4 389 €
18+8 588 €+13 534 €-4 946 €
19+8 588 €+14 104 €-5 516 €
20+8 588 €+14 689 €-6 101 €
21+8 588 €+15 289 €-6 701 €
22+8 588 €+15 905 €-7 317 €
23+8 588 €+16 537 €-7 949 €
24+8 588 €+17 185 €-8 597 €
25+8 588 €+17 849 €-9 261 €
Total+214 700 €+278 829 €+-64 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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