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Immeuble 8 pièces 165 m²

VilleLigueil (37)
Surface165m²
Coût Total185 992€
Loyer Annuel15 021€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 787,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle rentabilité pour cet immeuble de rapport

Sébastien vous propose en exclusivité, ce bel immeuble de rapport, en plein centre de Ligueil, composé d'un local commercial actuellement loué 460 euros/mois, d'un appartement T2 et d'un T3 actuellement loués chacun environ 300 euros/mois. Ce bien vous offre donc un potentiel locatif de plus de 1100 euros/mois... Envie de plus? son atelier indépendant, à rénover, d'environ 70m² au sol, laisse une perspective idéale pour tout types de projets... Une visite s'impose... Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-STBRA-95935 Date de réalisation du diagnostic : 09/06/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 105 € et 1 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Ligueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.056540, 0.840248
Total : 185 992€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 175 600€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 7.59€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15021€/an
Fourchette totale : 1022€ - 1534€/mois
Fourchette annuelle : 12259€ - 18406€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :786,67 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :129 801 €
Prix d'achat :129 900 €
Décote à l'achat :+99€ (+0.1%)
Marge achat-revente :-56 191€ (-43.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 962,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 508,63€
Coût de l'assurance :16 274,30€
Taxe foncière : 1 502,13€/an
Soit par mois : 125,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 251,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 17 fenêtres (estimation basée sur 165 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 500€ = 8500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 70€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant peinture, revêtement sol, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligueil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 021 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 992 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 856 €
Revenus locatifs : +15 021 €
Charges déductibles : -53 856 €
Résultat foncier Année 1 : -38 835 €(Déficit de 38 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 435 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 156 €/an
Revenus locatifs : +15 021 €
Charges déductibles : -8 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17434.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 021 €53 862 €6 009 €-38 841 €21 400 €17 441 €17 441 €
215 322 €8 000 €5 847 €7 322 €--10 119 €
315 628 €7 832 €5 679 €7 796 €--2 323 €
415 941 €7 659 €5 506 €8 282 €---
516 260 €7 480 €5 327 €8 780 €---
616 585 €7 295 €5 142 €9 290 €---
716 916 €7 104 €4 950 €9 813 €---
817 255 €6 906 €4 753 €10 349 €---
917 600 €6 702 €4 549 €10 898 €---
1017 952 €6 491 €4 338 €11 461 €---
1118 311 €6 273 €4 120 €12 038 €---
1218 677 €6 048 €3 895 €12 629 €---
1319 051 €5 816 €3 663 €13 235 €---
1419 432 €5 576 €3 422 €13 856 €---
1519 820 €5 327 €3 174 €14 493 €---
1620 217 €5 071 €2 918 €15 146 €---
1720 621 €4 806 €2 653 €15 815 €---
1821 033 €4 532 €2 379 €16 501 €---
1921 454 €4 249 €2 096 €17 205 €---
2021 883 €3 957 €1 804 €17 926 €---
2122 321 €3 655 €1 502 €18 666 €---
2222 767 €3 343 €1 190 €19 424 €---
2323 223 €3 021 €868 €20 202 €---
2423 687 €2 688 €535 €20 999 €---
2524 161 €2 344 €191 €21 817 €---
TOTAL481 137 €186 036 €86 509 €295 101 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 154 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 154 €-6 420 €+9 574 €
2+3 154 €0 €+3 154 €
3+3 154 €0 €+3 154 €
4+3 154 €+1 788 €+1 366 €
5+3 154 €+2 634 €+520 €
6+3 154 €+2 787 €+367 €
7+3 154 €+2 944 €+210 €
8+3 154 €+3 105 €+49 €
9+3 154 €+3 269 €-115 €
10+3 154 €+3 438 €-284 €
11+3 154 €+3 611 €-457 €
12+3 154 €+3 789 €-635 €
13+3 154 €+3 970 €-816 €
14+3 154 €+4 157 €-1 003 €
15+3 154 €+4 348 €-1 194 €
16+3 154 €+4 544 €-1 390 €
17+3 154 €+4 745 €-1 591 €
18+3 154 €+4 950 €-1 796 €
19+3 154 €+5 161 €-2 007 €
20+3 154 €+5 378 €-2 224 €
21+3 154 €+5 600 €-2 446 €
22+3 154 €+5 827 €-2 673 €
23+3 154 €+6 061 €-2 907 €
24+3 154 €+6 300 €-3 146 €
25+3 154 €+6 545 €-3 391 €
Total+78 850 €+88 530 €+-9 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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