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Superbe 3 pièces 60m² - Alfortville - Vue Seine

VilleAlfortville (94)
Surface60m²
Coût Total180 360€
Loyer Annuel14 065€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 167 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 783,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Très bel appartement meublé de 3 pièces (60 m²), situé au 3ème étage d'une résidence calme et sécurisée à Alfortville. Confort et modernité : Intérieur entièrement rénové avec électricité refaite à neuf. Agencement optimal : Une pièce de vie lumineuse avec une vue imprenable sur la Seine et ses péniches. La résidence : Située au 18 Quai Jean Baptiste Clément, la résidence est très bien entretenue avec ascenseur / Gardien sur place / Vidéosurveillance pour votre tranquillité. Services intégrés : Crèche et centre sportif "ALL FIT" au sein de la copropriété. Informations techniques :Performance énergétique (DPE) : Classe D.

Agence S'abstenir !!!

Ville : Alfortville
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94140
Coordonnées : 48.794360, 2.422990
Total : 180 360€
Prix d'acquisition : 167 000€
Valeur du bien : 167 000€
Frais de notaire : 13 360€
Coût estimé : 13 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 19.53€/m²/mois
Fourchette : 15.68€ - 24.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14065€/an
Fourchette totale : 941€ - 1460€/mois
Fourchette annuelle : 11289€ - 17524€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 901,44 €/m²
Basé sur :200 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :294 086 €
Prix d'achat :167 000 €
Décote à l'achat :-127 086€ (-43.2%)
Marge achat-revente :113 726€ (38.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :54,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 955,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 937,37€
Coût de l'assurance :16 232,40€
Taxe foncière : 1 406,51€/an
Soit par mois : 117,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 198 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 360 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 407 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 8 253 €/an
Revenus locatifs : +14 065 €
Charges déductibles : -8 253 €
Résultat foncier : 5 812 €/an
Prix d'achat du bien : 167 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550 €(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 065 €8 259 €6 203 €5 806 €---
214 346 €8 096 €6 041 €6 250 €---
314 633 €7 928 €5 872 €6 706 €---
414 926 €7 753 €5 697 €7 173 €---
515 225 €7 572 €5 516 €7 652 €---
615 529 €7 385 €5 329 €8 144 €---
715 840 €7 191 €5 135 €8 649 €---
816 156 €6 990 €4 934 €9 166 €---
916 480 €6 782 €4 727 €9 697 €---
1016 809 €6 567 €4 511 €10 242 €---
1117 145 €6 344 €4 289 €10 801 €---
1217 488 €6 114 €4 058 €11 374 €---
1317 838 €5 875 €3 819 €11 963 €---
1418 195 €5 628 €3 572 €12 567 €---
1518 559 €5 372 €3 316 €13 187 €---
1618 930 €5 107 €3 051 €13 823 €---
1719 308 €4 832 €2 776 €14 476 €---
1819 695 €4 548 €2 492 €15 147 €---
1920 088 €4 254 €2 198 €15 835 €---
2020 490 €3 949 €1 893 €16 541 €---
2120 900 €3 634 €1 578 €17 266 €---
2221 318 €3 307 €1 252 €18 011 €---
2321 744 €2 969 €913 €18 775 €---
2422 179 €2 619 €563 €19 560 €---
2522 623 €2 257 €201 €20 366 €---
TOTAL450 509 €141 333 €89 937 €309 177 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 177 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 954 €+1 742 €+1 212 €
2+2 954 €+1 875 €+1 079 €
3+2 954 €+2 012 €+942 €
4+2 954 €+2 152 €+802 €
5+2 954 €+2 296 €+658 €
6+2 954 €+2 443 €+511 €
7+2 954 €+2 595 €+359 €
8+2 954 €+2 750 €+204 €
9+2 954 €+2 909 €+45 €
10+2 954 €+3 073 €-119 €
11+2 954 €+3 240 €-286 €
12+2 954 €+3 412 €-458 €
13+2 954 €+3 589 €-635 €
14+2 954 €+3 770 €-816 €
15+2 954 €+3 956 €-1 002 €
16+2 954 €+4 147 €-1 193 €
17+2 954 €+4 343 €-1 389 €
18+2 954 €+4 544 €-1 590 €
19+2 954 €+4 750 €-1 796 €
20+2 954 €+4 962 €-2 008 €
21+2 954 €+5 180 €-2 226 €
22+2 954 €+5 403 €-2 449 €
23+2 954 €+5 633 €-2 679 €
24+2 954 €+5 868 €-2 914 €
25+2 954 €+6 110 €-3 156 €
Total+73 850 €+92 753 €+-18 903 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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