Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à rénover - Maury

Bien expiré
VilleMaury (66)
Surface188m²
Coût Total206 864€
Loyer Annuel16 295€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 611,7 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Maison de village à rafraichir de 188 m² habitables environ, répartis sur quatre niveaux. Cette demeure (ancienne boulangerie) au volume important a un fort potentiel : cinq chambres, réparties sur les différents niveaux, une cuisine, bien que non équipée, est prête à accueillir vos idées et votre touche personnelle. La toiture, récemment révisée est garantie pour plus de dix ans. Le grenier est un atout supplémentaire. EXCLUSIVITE CHATEAUX CATHARES IMMOBILIER Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller Châteaux Cathares Immobilier : Patrick GIMENO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 751262924 - https://files.netty.immo/file/cathares2/151/isHs5/tarifs_honoraires_janvier_2023.pdf

Ville : Maury
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66460
Coordonnées : 42.813613, 2.593606
Total : 206 864€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 82 664€
Valeur du bien : 197 664€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1358€/mois
Loyer annuel estimé : 16295€/an
Fourchette totale : 1039€ - 1775€/mois
Fourchette annuelle : 12466€ - 21300€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 864€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :62,06€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 083,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 509,00€
Coût de l'assurance :18 617,76€
Taxe foncière : 1 629,53€/an
Soit par mois : 135,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 357,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine non équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé ~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du couloir avec réparation des murs et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 664 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 464€
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 53€/m² = 9956€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€/fenêtre = 27600€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose comprise)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (pose comprise)
  • Autres pièces - Rénovation:800€
    Rénovation couloir: 10 m² × 80€/m² = 800€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maury (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 295 €/an
Calcul : 1 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 864 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 664 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 921 €
Revenus locatifs : +16 295 €
Charges déductibles : -91 921 €
Résultat foncier Année 1 : -75 625 €(Déficit de 75 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 225 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 257 €/an
Revenus locatifs : +16 295 €
Charges déductibles : -9 257 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 039 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54225.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 295 €91 927 €6 889 €-75 632 €21 400 €54 232 €54 232 €
216 621 €9 080 €6 705 €7 542 €--46 690 €
316 954 €8 890 €6 515 €8 064 €--38 626 €
417 293 €8 693 €6 319 €8 600 €--30 027 €
517 639 €8 490 €6 116 €9 149 €--20 878 €
617 991 €8 280 €5 906 €9 711 €--11 166 €
718 351 €8 063 €5 688 €10 289 €--878 €
818 718 €7 838 €5 464 €10 880 €---
919 093 €7 605 €5 231 €11 487 €---
1019 474 €7 365 €4 991 €12 109 €---
1119 864 €7 116 €4 742 €12 748 €---
1220 261 €6 859 €4 485 €13 402 €---
1320 666 €6 593 €4 219 €14 073 €---
1421 080 €6 318 €3 944 €14 761 €---
1521 501 €6 034 €3 660 €15 467 €---
1621 931 €5 740 €3 365 €16 192 €---
1722 370 €5 435 €3 061 €16 935 €---
1822 817 €5 121 €2 747 €17 697 €---
1923 274 €4 795 €2 421 €18 478 €---
2023 739 €4 459 €2 085 €19 280 €---
2124 214 €4 111 €1 736 €20 103 €---
2224 698 €3 751 €1 376 €20 948 €---
2325 192 €3 378 €1 004 €21 814 €---
2425 696 €2 993 €619 €22 703 €---
2526 210 €2 595 €221 €23 615 €---
TOTAL521 944 €241 529 €99 509 €280 415 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 422 €-6 420 €+9 842 €
2+3 422 €0 €+3 422 €
3+3 422 €0 €+3 422 €
4+3 422 €0 €+3 422 €
5+3 422 €0 €+3 422 €
6+3 422 €0 €+3 422 €
7+3 422 €0 €+3 422 €
8+3 422 €+3 001 €+421 €
9+3 422 €+3 446 €-24 €
10+3 422 €+3 633 €-211 €
11+3 422 €+3 824 €-402 €
12+3 422 €+4 021 €-599 €
13+3 422 €+4 222 €-800 €
14+3 422 €+4 428 €-1 006 €
15+3 422 €+4 640 €-1 218 €
16+3 422 €+4 858 €-1 436 €
17+3 422 €+5 080 €-1 658 €
18+3 422 €+5 309 €-1 887 €
19+3 422 €+5 544 €-2 122 €
20+3 422 €+5 784 €-2 362 €
21+3 422 €+6 031 €-2 609 €
22+3 422 €+6 284 €-2 862 €
23+3 422 €+6 544 €-3 122 €
24+3 422 €+6 811 €-3 389 €
25+3 422 €+7 084 €-3 662 €
Total+85 550 €+84 124 €+1 426 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →