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Achat maison

Bien expiré
VillePalluau (85)
Surface95
Coût Total120 180
Loyer Annuel10 095
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+130
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 042,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 95 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine séparée, Salle à manger, Jardin, Terrain de 143 m², Travaux, Calme, Etat : à rénover

L'agence l' ADRESSE Aizenay vous propose en exclusivité AMANDA cette maison à rénover en plein centre de Palluau !

Située au coeur du bourg , cette maison en pierre offre un fort potentiel pour un projet d'investissement ou une première acquisition.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une spacieuse pièce de vie de plus de 30 m² avec cheminée, une salle à manger attenante, une cuisine séparée ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

À l'étage, un palier dessert trois chambres ainsi qu'un WC indépendant.

L'ensemble est édifié sur un terrain d'environ 140 m², permettant d'aménager un agréable extérieur. À noter : la toiture a été entièrement refaite récemment, un atout majeur pour la suite des travaux.

Une belle opportunité au coeur des commerces et services, idéale pour créer un lieu de vie chaleureux ou un bien destiné à la location.

Contactez-nous ou sur Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite. Vous avez un bien à vendre ? Pré-estimez votre bien immobilier à distance en 2 étapes : 1-Je remplis le questionnaire en cliquant sur le lien suivant :

2-Un consultant Immobilier vous rappelle pour un RDV en visio-conférence et établir une pré-estimation Rudy RENOU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Palluau
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85670
Coordonnées : 46.802322, -1.622196
Total : 120 180
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 13 260
Valeur du bien : 112 260
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 841€/mois
Loyer annuel estimé : 10095€/an
Fourchette totale : 674€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 8091€ - 12594€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :35,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 427,41
Coût de l'assurance :10 515,75
Taxe foncière : 1 009,47€/an
Soit par mois : 84,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 841,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne ou isolation thermique intérieure (ITI) si ITE impossible
Quantité: Surface des murs extérieurs estimée à 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE mais coût élevé
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 260(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 260
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13260€ = 13260€ (coût moyen incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 260✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 095 €/an
Calcul : 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 180 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 665
Revenus locatifs : +10 095
Charges déductibles : -18 665
Résultat foncier Année 1 : -8 570(Déficit de 8 570 €)
Imputable sur revenu global : 8 570
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 405 €/an
Revenus locatifs : +10 095
Charges déductibles : -5 405
Résultat foncier Années 2+ : 4 690 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 09518 6683 978-8 5748 574 €--
210 2975 3023 8724 995---
310 5035 1923 7625 310---
410 7135 0783 6485 634---
510 9274 9613 5315 966---
611 1454 8393 4096 306---
711 3684 7143 2836 655---
811 5964 5843 1537 012---
911 8284 4493 0197 378---
1012 0644 3102 8807 754---
1112 3054 1672 7368 139---
1212 5524 0182 5888 534---
1312 8033 8642 4348 938---
1413 0593 7052 2759 353---
1513 3203 5412 1119 779---
1613 5863 3711 94110 215---
1713 8583 1961 76610 662---
1814 1353 0141 58411 121---
1914 4182 8261 39611 592---
2014 7062 6321 20212 074---
2115 0002 4311 00112 569---
2215 3002 22479313 077---
2315 6062 00957913 597---
2415 9181 78735714 131---
2516 2371 55712714 679---
TOTAL323 337106 44057 427216 8978 574Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 572
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 897
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 120 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 120-2 572+4 692
2+2 120+1 498+622
3+2 120+1 593+527
4+2 120+1 690+430
5+2 120+1 790+330
6+2 120+1 892+228
7+2 120+1 996+124
8+2 120+2 104+16
9+2 120+2 214-94
10+2 120+2 326-206
11+2 120+2 442-322
12+2 120+2 560-440
13+2 120+2 681-561
14+2 120+2 806-686
15+2 120+2 934-814
16+2 120+3 064-944
17+2 120+3 199-1 079
18+2 120+3 336-1 216
19+2 120+3 477-1 357
20+2 120+3 622-1 502
21+2 120+3 771-1 651
22+2 120+3 923-1 803
23+2 120+4 079-1 959
24+2 120+4 239-2 119
25+2 120+4 404-2 284
Total+53 000+65 069+-12 069
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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