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Achat : Maison Villemomble (93250)

VilleVillemomble (93)
Surface130
Coût Total306 760
Loyer Annuel29 070
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+601
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 237 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 823,08 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 9 pièces, 6 chambres, 3 salles de bain, Terrasse, 100 m² de terrain

Ce bien vous est présenté par Hasna El baz , votre conseillère indépendante Dr House Immo. Nous sommes ravis de vous présenter cette charmante maison mitoyenne située au cœur de Bondy, une ville dynamique au charme indéniable. Cet investissement est à la hauteur de 237 000 euros.D'une surface habitable de 124 m², ce bien est idéalement agencé en 3 appartements distincts, offrant de multiples espaces indépendants pour une vie de famille ou un projet d'investissement.Il se compose de :Un premier appartement situé au 1er niveau du pavillon principal, comprenant une cuisine ouverte sur le séjour et 2 chambres.Un deuxième appartement situé en sous-sol semi-enterré.Un second pavillon indépendant, comprenant un séjour avec cuisine ouverte et 3 chambres.Chacun des espaces a été pensé pour offrir un confort optimal et de belles possibilités de personnalisation.La maison dispose également d'une terrasse qui offre un espace de détente extérieur précieux, idéale pour les repas en plein air ou simplement pour profiter du soleil.Le terrain de 100 m² est un véritable atout, offrant un jardin exploitable pour d'éventuels événements de jardin, des jeux pour enfants, ou pour cultiver un petit potager.La maison est idéalement située dans un quartier résidentiel tranquille de Bondy, à proximité des commerces, écoles et des transports.Opter pour cette maison, c'est choisir une qualité de vie incomparable au sein d'un environnement convivial. Ne ratez pas l'occasion de visiter cette pépite immobilière. Contactez-nous dès maintenant pour obtenir plus d'informations ou planifier une visite.

Ville : Villemomble
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93250
Coordonnées : 48.885100, 2.504260
Total : 306 760
Prix d'acquisition : 237 000
Travaux : 50 800
Valeur du bien : 287 800
Frais de notaire : 18 960
Coût estimé : 18 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 18.63€/m²/mois
Fourchette : 13.24€ - 26.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 2423€/mois
Loyer annuel estimé : 29070€/an
Fourchette totale : 1721€ - 3411€/mois
Fourchette annuelle : 20649€ - 40927€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 13.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 211,43 €/m²
Basé sur :149 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :547 486
Prix d'achat :237 000
Décote à l'achat :-310 486 (-56.7%)
Marge achat-revente :240 726€ (44.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 503,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :76,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 579,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 141,83
Coût de l'assurance :23 007,00
Taxe foncière : 2 907,04€/an
Soit par mois : 242,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 422,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 821,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :600,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 800
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villemomble (coefficients régionaux appliqués). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 070 €/an
Calcul : 2 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 760 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 920 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 620
Revenus locatifs : +29 070
Charges déductibles : -64 620
Résultat foncier Année 1 : -35 549(Déficit de 35 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 149
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 820 €/an
Revenus locatifs : +29 070
Charges déductibles : -13 820
Résultat foncier Années 2+ : 15 251 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14149.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 237 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 050(65% de 237 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 602 €/an
Calcul : 154 050 € × 3,636% = 5 602
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 07064 63010 002-35 55921 400 €14 159 €14 159 €
229 65213 5609 73316 091---
330 24513 2829 45516 963---
430 85012 9959 16717 855---
531 46712 6988 87018 769---
632 09612 3918 56319 706---
732 73812 0738 24620 665---
833 39311 7457 91821 648---
934 06111 4067 57922 654---
1034 74211 0567 22823 686---
1135 43710 6946 86624 743---
1236 14510 3196 49225 826---
1336 8689 9336 10526 936---
1437 6069 5335 70628 073---
1538 3589 1205 29329 238---
1639 1258 6934 86630 432---
1739 9078 2524 42431 656---
1840 7067 7963 96832 910---
1941 5207 3243 49734 195---
2042 3506 8373 01035 513---
2143 1976 3342 50636 863---
2244 0615 8131 98638 248---
2344 9425 2761 44839 667---
2445 8414 72089341 121---
2546 7584 14631842 612---
TOTAL931 135290 625144 142640 51021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 640 510
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 105-6 420+12 525
2+6 105+580+5 525
3+6 105+5 089+1 016
4+6 105+5 356+749
5+6 105+5 631+474
6+6 105+5 912+193
7+6 105+6 199-94
8+6 105+6 494-389
9+6 105+6 796-691
10+6 105+7 106-1 001
11+6 105+7 423-1 318
12+6 105+7 748-1 643
13+6 105+8 081-1 976
14+6 105+8 422-2 317
15+6 105+8 771-2 666
16+6 105+9 130-3 025
17+6 105+9 497-3 392
18+6 105+9 873-3 768
19+6 105+10 259-4 154
20+6 105+10 654-4 549
21+6 105+11 059-4 954
22+6 105+11 474-5 369
23+6 105+11 900-5 795
24+6 105+12 336-6 231
25+6 105+12 784-6 679
Total+152 625+192 153+-39 528
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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